記者日前看到珠江新城一“高齡”一手樓的售樓廣告，該廣告聲稱一手房售價(jià)在3.8萬元/m2，周邊二手房價(jià)格在4.3萬元/m2，且加上5.6%營業(yè)稅和20%個(gè)稅，一二手房倒掛嚴(yán)重，以此來顯示一手房的抵買。說起來該一手房位于珠江新城地鐵口，地段非常好，卻一直有一手房聲稱“即買即出證”。記者一位朋友在該區(qū)域上班，他說當(dāng)時(shí)開售時(shí)樓盤單價(jià)在1.9萬元/m2，眼看著它嗖嗖串上3萬元/m2，之后估計(jì)有多套低樓層的單位一直未能售出，故此該樓盤長年都有一手房在售。不過，以往被開發(fā)商用來說事的二手房稅費(fèi)重，今年加上豪宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅與營業(yè)稅“聯(lián)動(dòng)”，想扣減營業(yè)稅就必須按照增值部分征20%個(gè)稅，的確會(huì)打擊豪宅市場。
據(jù)記者了解，豪宅的認(rèn)定有兩個(gè)，一個(gè)是由樓盤容積率來認(rèn)定，容積率低于1的樓盤無論房屋面積大小，全部被認(rèn)定為非普通住宅（俗稱“豪宅”）；二是根據(jù)面積來定，面積在144平方米以上且套內(nèi)面積在120平方米以上的則被歸類為非普通住宅。記者之前采訪過蘿崗多個(gè)二手樓盤，如萬科城、保利林語山莊等樓盤，由于這些樓盤的容積率都低于1，蘿崗二手名盤的稅費(fèi)向來就較其他區(qū)域要重，之前由于蘿崗一手房斷貨而使“剛需”族不得不轉(zhuǎn)買二手房，后來隨著一手供應(yīng)大增且后期出現(xiàn)降價(jià)，蘿崗名盤的二手轉(zhuǎn)讓頓時(shí)陷入停滯。若是從面積來定，對于144平方米左右的房屋來說，以往購房者非常重視的實(shí)用率或是一個(gè)雙刃劍，建筑面積144平方米且套內(nèi)面積在120平方米以上，也就是說實(shí)用率在83%以上。一些在144平方米“豪宅線”附近的房屋，高實(shí)用率反而是一個(gè)缺點(diǎn)，因?yàn)槲磥磙D(zhuǎn)手可能會(huì)產(chǎn)生買賣差價(jià)20%的個(gè)稅，不過近年高層電梯樓實(shí)用率高于83%的樓盤都不多，一些擔(dān)心購買144平方米房屋會(huì)導(dǎo)致豪宅征稅的買家不妨看看樓盤的實(shí)用率，實(shí)用率低或許可以放下心頭大石。
雖然一手房開發(fā)商出于售樓考慮多番貶損二手房，不過售出的一手房最終都會(huì)變成二手房，如果房屋缺乏流通變現(xiàn)的能力，這與小產(chǎn)權(quán)房何異？故此，二手房稅費(fèi)是買賣雙方需要共同面對的一個(gè)問題，對于豪宅來說，目前個(gè)稅征收方式依然可以據(jù)實(shí)和核定兩種方式并行，買賣雙方簽約前可以仔細(xì)計(jì)算兩種方式產(chǎn)生的稅費(fèi)差異。其實(shí)無論是哪種征稅方式都好，最怕的是稅局評估價(jià)系統(tǒng)的“神評估”，買賣雙方真實(shí)報(bào)稅卻必須按照不知從何處得來的評估價(jià)來納稅，高了也不見稅局補(bǔ)給業(yè)主，低了則是按“孰高原則”，依然按照雙方的報(bào)價(jià)來納稅，對此買賣雙方應(yīng)該在買賣合同上做好充分的預(yù)案。 （記者 李鳳荷）
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