6月4日，2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果公示，北京等20座城市位列其中。這份由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布的名單，標志著新一輪城市更新進入加速期。
視頻：城市更新進行時：舊空間里的新天地來源：央視新聞客戶端
不久前，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)的《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》為這場行動劃定路線圖，提出到2030年，人居環(huán)境明顯改善，經濟業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產有效保護，風貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質生活的空間。詳情>>
政策落地實施，城市更新如何推進？老舊街區(qū)怎樣煥發(fā)活力？更新模式能否持續(xù)？
01
為何要改？
數(shù)億人居住的老舊空間，亟待煥新。
過去幾十年，城市建設突飛猛進，高樓林立、商品房遍地開花。但在現(xiàn)代化加速的背后，一大批建于上世紀的小區(qū)逐漸“掉隊”，難以適應當下居民的生活方式。
什么是“老舊”？據(jù)多部門聯(lián)合發(fā)布的標準，凡是建于2000年以前，失養(yǎng)失修嚴重、配套不完善、功能不匹配的住宅小區(qū)，均可納入老舊小區(qū)范疇。這些小區(qū)通常缺乏電梯、停車位、綠地和物業(yè)管理，老人爬樓困難、車輛進出受限、公共空間缺失、活動場所匱乏——不僅“住得舊”，更是“住得難”。
數(shù)據(jù)顯示，2024年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個，更新改造小區(qū)內各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設停車位超過50萬個。在今年全國兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)將全部納入城市更新范圍，推動因地制宜實施改造。
中國城市規(guī)劃學會理事長楊保軍深度參與了《意見》起草的全過程，他在接受總臺《新聞1+1》采訪時指出，城市更新不同于新區(qū)開發(fā)。后者已有成熟的建設經驗與路徑，而前者則是一項復雜的系統(tǒng)工程，需要在探索中不斷創(chuàng)新。中央通過政策性文件，在關鍵時間節(jié)點上對城市更新作出系統(tǒng)部署，明確基本原則、重點任務、保障機制，將成熟經驗轉化為制度安排，同時推動解決實踐中暴露出的深層問題。
從“建新”到“更新”，意味著城市治理邏輯的深刻轉變：從增量擴張走向存量優(yōu)化，從單一建設行為轉向多元協(xié)同治理，從物理空間改造延展至生活方式重構。
對居民而言，城市更新的意義則更加具體直觀。它可能是一部能坐上的電梯、一處有樹有椅的口袋公園、一條通暢干凈的下水道、一家便利的小賣部，也可能是一次鄰里重建連接的契機——它連著人們對“好生活”的真實期待。
02
錢從哪來？
老舊小區(qū)改造動輒上千萬、上億元，資金從何而來？
楊保軍表示，城市更新是一個長期持續(xù)的過程，如果僅靠政府財政是不夠的，還要想辦法通過制度創(chuàng)新吸引更多社會資本。
近年來，多地積極探索政府引導、市場運作、全社會參與的可持續(xù)城市更新投融資模式。政府出一部分資金“拋磚引玉”，帶動社會資本進入項目，形成“政府搭臺、企業(yè)唱戲、居民參與”的協(xié)同路徑。
在北京，改建資金來源包括政府補貼、產權單位出資、公房出售集資、居民自籌等方式。在“申請式退租”機制推行后，政府承擔居民騰退補償，社會資本負責空間改造和后期運營，通過租金收益實現(xiàn)成本回收。
在山東，濟南市探索成立城市更新基金，爭取金融機構信貸資金支持，鼓勵央企及社會資本參與。高新區(qū)舜泰廣場舊操場通過“地上建公園、地下建停車+商業(yè)”的分層出讓方式一地多用，新增車位超1000個、商業(yè)出租率達95%、日均客流超6000人次，預計20年內投資回正。
江蘇無錫藍系列園區(qū)更新項目采用政府引導的“社會企業(yè)投資+運營”模式，民營企業(yè)自籌資金實施園區(qū)整體改造，與廠區(qū)原產權人簽訂長期租賃合同，通過“租金+物業(yè)+增值服務+收益分成”的盈利模式，實現(xiàn)多方共贏。
廣東深圳婦兒大廈改造項目設置兒童探索館、一站式兒童成長中心、婦兒劇場等親子互動體驗空間，創(chuàng)新公共服務投融資模式，以自營、聯(lián)營、合營收益和房屋租金形式，拓展收入來源，公益與經營板塊相互促進。
03
怎么改？
從“面子”到“里子”，從“改造”到“更新”。
5月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長秦海翔在發(fā)布會上指出，這輪城市更新將圍繞“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四大目標推進，強調杜絕“面子工程”“形象工程”。
更新要從“里子”動手。一方面要注重街巷環(huán)境和風貌提升，另一方面則把大量精力用于電力入地、雨污分流、燃氣改造等基礎設施提升。
“以前下水堵了沒人管，現(xiàn)在不僅通了，還重新鋪了磚?！痹诒本┮×藥资甑男ぐ⒁陶f。過去，院子里常因下水道堵塞導致污水外溢、雨水倒灌。改造團隊摸索出一套“預留接口+自主改造”的方式，把污水接口延伸至每家每戶門口，居民只需自行購買一組三件套成品設備，插上即可使用。
“里子”做得扎實，“面子”才能有樣子。相比過去雜亂無章的大雜院，如今的姚江胡同既有咖啡館、花店、共享活動室，又保留了12戶原居民和幾十年的鄰里關系。始建于1884年的老胡同，在更新中再次升騰起生活的煙火氣。
在北京中海大吉巷項目中，設計團隊在推進電力入地、通信并網等基礎工程時，保護歷史建筑文脈，施工過程堅持“原樣原建”，使用傳統(tǒng)工藝，如灰磚青瓦、木作榫卯，最大程度還原明清時期建筑的風貌。
更新不僅要重視風貌保護，也強調“文化活化”。康有為故居、米市胡同29號院等文保建筑經數(shù)字建模后原貌復建，開放為博物館。項目IP形象“大吉貓”也被嵌入街區(qū)裝置，拉近與市民生活的距離。開業(yè)首日即吸引超19萬人次到訪，首批商戶定制店比例超過50%，成為文化與生活融合的新磁場。
作為姚江胡同、西總布片區(qū)、景山片區(qū)等多個北京胡同更新項目的建筑師，朱小地認為，相較過去以院落為單位的更新方式，當前的片區(qū)更新必須納入“胡同—公共空間—市政基礎設施”整體系統(tǒng)。在這類窄街密集的區(qū)域，下水改造、街道綠化、垃圾收儲等工程難度顯著提升，治理壓力也更大。但正因如此，城市更新也成為檢驗“治理能力現(xiàn)代化”的縮影。
04
誰說了算？
改造的不只是空間，更是治理方式。
不僅要探索“怎么改”，還要考量“誰來改”“誰參與”。以往城市更新多由政府單向主導，如今強調“多方協(xié)同”：街道、設計院、平臺公司、施工單位多線協(xié)作，從地面到地下、從前期征詢到后期運營，一步步“織補式”推進。
在北京胡同的更新過程中，“議事機制”成為高頻詞。項目團隊要和居民多輪溝通，從垃圾桶位置到雨棚樣式，從窗戶材質到綠植布局，幾乎每個細節(jié)都要與居民達成共識。“有的意見，是‘吵’出來的，”姚江胡同項目負責人梁山坦言，“但正是這些爭論，讓大家真的參與進來，也更愿意維護成果?！?/p>
姚江胡同提供了一個樣板：政府提供市政保障、平臺公司牽頭改造、民營運營方引入有共識的業(yè)態(tài)，并通過“新型鄰里關系”的培育，實現(xiàn)了租金收益與社會滿意度的雙提升。政府、平臺公司和民營運營方的協(xié)同機制更加明晰，才能避免“多頭管理”“權責不清”的現(xiàn)實困境。
朱小地指出：“我們需要的不僅是投資方，更是‘主理人’，最好是懂設計、運營、城市語境的建筑師型人物，能判斷投入產出，把握調性節(jié)奏，在空間和人之間建起溫柔的連接?！?/p>
城市更新要有效解決居民的生活訴求。中海大吉巷城市更新項目景觀負責人方紅梅表示：“早期做設計時，我們就對周邊居民的需求做整體調研，籃球場、休閑空間、地下劇場、聚會場所，生活中都會需要?！?/p>
最終，項目為北京二環(huán)內新增一個1.2萬平方米的綠地空間，有“彈性劇場”“森林露臺”等園林，還為周邊胡同居民提供了一個茶余飯后的好去處。
上海金?；ㄔ防吓f小區(qū)在改造時探索出“片區(qū)化提升、全要素修繕、規(guī)?；犹荨钡摹叭弦弧蹦Ｊ剑赫麄€片區(qū)統(tǒng)一設計、統(tǒng)一推進。
部分一樓住戶最初反對加裝電梯，擔心采光和隱私受影響。街道協(xié)調員挨戶走訪，最終通過“梯位微調+物業(yè)費減免”方案達成一致，完成全樓簽約，同步推進屋頂防水、外墻保溫、智慧門禁等全要素改造。居民在方案設計、施工監(jiān)督等環(huán)節(jié)全過程參與，提升了滿意度，增強了后期自治能力。
05
改成什么樣？
讓人愿意留下，是城市更新的終極標準。
一個老街區(qū)能否真正實現(xiàn)煥新，關鍵在于：能不能持續(xù)運營？談及北京胡同改造的可復制經驗，朱小地指出，胡同空間雖在全國叫法不同，但都是“居住單元外的最后一段路”，如上海的弄堂、成都的小巷，邏輯是一致的——“公共空間就是更新中的關鍵變量，更新成敗不僅取決于建筑設計，而是居民是否愿意在這里留下?！?/p>
在這場更新實驗中，老舊街區(qū)往往拒絕走“網紅街”的套路，取而代之的是“小而美、軟而慢”的低密度更新思路。
成都玉林東路改造引入“金角銀邊”理念，著眼于橋下空間、道路拐角、建筑縫隙等城市“邊角料”，將閑置區(qū)域打造成休閑座椅、集市書攤等功能區(qū)，讓市民在日常通勤中也能“遇見風景”；還充分利用地下空間，改造出集停車、儲物、文創(chuàng)展陳為一體的復合場所，引入24小時開放的城市客廳、青年文化空間等新型業(yè)態(tài)。
優(yōu)質的業(yè)態(tài)是城市更新的鮮活生命力。在北京爛縵胡同，負責招商運營的張爽介紹：“我們不是以盈利為第一目標，更多是看業(yè)態(tài)是否匹配?！眻F隊會考察商戶是否理解老城氛圍、具備公共意識，能否與居民形成良性互動。負責項目設計統(tǒng)籌的楊娜認為：“不能一味追求熱鬧，更新過程要兼顧居民的節(jié)奏和街區(qū)的整體氣質，要長期持續(xù)地為整個片區(qū)帶來活力?！?/p>
“這里不像商圈，像社區(qū)。和街坊打招呼、幫游客指路，比營業(yè)額更重要。我小時候就在這邊長大，現(xiàn)在回來開店，每一天都感覺特別快樂?！碧鹌返甑曛魍躏灨杀硎?。
姚江胡同主理人聞婷強調“長期主義”?！拔覀儾⒎呛唵蔚乜臻g改造合作、經營社區(qū)新商業(yè)，而是攜手共建新社區(qū)、打造一個城市更新生態(tài)系統(tǒng)?！背鞘懈虏荒茏兂伞熬坝^工程+商業(yè)嫁接”的套路，而應建立一種“可供使用、可被維護、可以生長”的新機制。
城市更新，是行動中的科學。作為一個多方參與、利益交織的系統(tǒng)工程，它沒有現(xiàn)成答案，需要在真實的街區(qū)和日常的生活中邊走邊試。只有在持續(xù)實踐中不斷調整、完善路徑，才能建立起清晰的協(xié)作機制和治理邊界。匯聚居民、街道、運營等各方力量，形成共識、推動共建，城市更新才能真正邁向高質量、可持續(xù)的未來。
監(jiān)制丨王元
主編丨王興棟
記者丨張偉澤 楊瀟 徐靜
撰稿丨譚瑤
(央視新聞客戶端)