16日，在鄒城出臺(tái)購(gòu)房新政：城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品房，可享100元/平米的獎(jiǎng)勵(lì)。政府掏錢(qián)給買(mǎi)房補(bǔ)貼，這在全省尚屬首次。
從整個(gè)鄒城來(lái)看，樓市存在分化現(xiàn)象，庫(kù)存壓力相對(duì)集中于東部新城區(qū)，其次就是城區(qū)西部的兗礦駐地，由于勞動(dòng)力的外輸，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘幸苍斐闪藳_擊。新政出臺(tái)，能否帶來(lái)當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏?？在新政出臺(tái)前后，鄒城樓市又經(jīng)歷了怎樣的起伏？
新政讓售樓員看到新機(jī)會(huì)
16日上午，在鄒城東部城區(qū)一處樓盤(pán)，關(guān)于“購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)100元”的通知，已張貼在售樓處門(mén)上的玻璃上。走進(jìn)大廳，兩組看房客戶(hù)圍著沙盤(pán)聽(tīng)營(yíng)銷(xiāo)人員介紹，還有兩組客戶(hù)坐在兩側(cè)的洽談區(qū)內(nèi)，向營(yíng)銷(xiāo)人員詢(xún)價(jià)問(wèn)價(jià)。來(lái)自鄒城郭里鎮(zhèn)的張偉便是其中一位。
“昨天就聽(tīng)說(shuō)這個(gè)政策了，今天再來(lái)看看房子?！?6歲的張偉在鄒城城區(qū)上班，孩子剛滿(mǎn)9個(gè)月，打算在城區(qū)買(mǎi)房定居。其實(shí)，從去年7月份，張偉就有了買(mǎi)房打算，為此，也看了四五個(gè)樓盤(pán)，卻遲遲未出手。張偉說(shuō)，他也一直想再等等，看看還會(huì)不會(huì)降價(jià)，如今購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策一出，讓他不再觀望，決定出手買(mǎi)房。
“現(xiàn)在來(lái)看房的，原來(lái)的老客戶(hù)居多，聽(tīng)說(shuō)了獎(jiǎng)勵(lì)政策后，來(lái)看戶(hù)型問(wèn)價(jià)?！痹摌潜P(pán)的置業(yè)顧問(wèn)李經(jīng)理說(shuō)，這部分購(gòu)房族，還多是原來(lái)積壓的剛需一族，來(lái)過(guò)四五次的都有。
在相聚不遠(yuǎn)的另一家樓盤(pán)，該現(xiàn)象同樣存在?！爱吘剐抡傞_(kāi)始實(shí)施，很多人還不知道，可能再過(guò)3-5天，來(lái)看房人就會(huì)多了?！痹摌潜P(pán)置業(yè)顧問(wèn)劉文說(shuō)。
購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策一出，給鄒城樓市掀起波瀾，這也讓劉文像打了雞血一樣。做營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)已經(jīng)快5年的他，也經(jīng)歷了2012年-2013年的樓市瘋狂期?！澳菚r(shí)候沒(méi)開(kāi)盤(pán)之前在市區(qū)發(fā)單頁(yè)，樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后，就靠在售樓處接客戶(hù)，一天能賣(mài)6套房子。”本來(lái)8點(diǎn)30分上班，劉文每天7點(diǎn)30分就到單位，還來(lái)不及吃早餐，就要領(lǐng)客戶(hù)上工地看房。一天下來(lái)只能吃頓晚餐，吃完飯后，又跟著同事去爬樓發(fā)單頁(yè)，一干就到夜里十一點(diǎn)，這都再頻繁不過(guò)。發(fā)單頁(yè)也能發(fā)出效果，劉文當(dāng)時(shí)一月能拿七八千月薪，周邊同事月薪過(guò)萬(wàn)也正常。
“一個(gè)月就賣(mài)出一套房子?！悲偪襁^(guò)后的2014年，春節(jié)一過(guò)，銷(xiāo)量的急劇下滑，讓劉文感受到了樓市的寒冬。從坐在售樓處等客戶(hù)，到了2014年就拿著廣告牌進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞宣傳。“在城區(qū)發(fā)單頁(yè)，人家都愛(ài)答不理，為了找客戶(hù)，就下鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一周待4天?！睂?duì)當(dāng)時(shí)的下鄉(xiāng)宣傳，劉文說(shuō)“很累很累”。雖增加了不少來(lái)訪量，可成交量卻上不去，一月領(lǐng)的工資不到2000元。
上個(gè)月任務(wù)還沒(méi)完成，這個(gè)月的指標(biāo)又下來(lái)了，期間，劉文還不惜拉上好友來(lái)充當(dāng)客戶(hù)，完成一場(chǎng)場(chǎng)的客戶(hù)答謝會(huì)，其實(shí)也就是宣傳樓盤(pán)優(yōu)惠，找客戶(hù)賣(mài)房。到了2015年，眼見(jiàn)所在樓盤(pán)成了尾盤(pán)，劉文就換了家新樓盤(pán)做營(yíng)銷(xiāo)員。劉文說(shuō)，當(dāng)時(shí)的樓盤(pán)在高峰期賣(mài)出不少房子，后來(lái)經(jīng)過(guò)降價(jià)又處理了部分房源，最后剩下了不多的房源，開(kāi)發(fā)商也不著急了，銷(xiāo)量?jī)r(jià)格就相對(duì)穩(wěn)定了。這促使他換了一家新樓盤(pán)，這家新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)明顯低于周邊樓盤(pán)。
“現(xiàn)在就先抓住之前積壓的客戶(hù)群?！比缃褓?gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策一出，讓劉文感覺(jué)到機(jī)會(huì)又來(lái)了，當(dāng)然，這回他不再蹲守售樓處，而是翻看電話薄，拿起手機(jī)給客戶(hù)一個(gè)個(gè)撥電話?！俺山涣藘蓚€(gè)。”17日當(dāng)天，劉文把兩個(gè)訂單收入囊中?！斑@兩個(gè)也是剛需，一個(gè)是要結(jié)婚，第二個(gè)是孩子要上學(xué)。”
房企又開(kāi)始暗自較勁了
新政首日，看房族雖不多，房企則坐不住，趁著利好政策，紛紛行動(dòng)起來(lái)。在鄒城東部城區(qū)，地處核心地段的恒興經(jīng)典房產(chǎn)項(xiàng)目，主打?qū)W區(qū)房及小三室，自去年7月份開(kāi)盤(pán)后便受購(gòu)房者關(guān)注，以4500元/平米均價(jià)領(lǐng)跑東部城區(qū)房?jī)r(jià)。
購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策一出，該房企立馬加推一棟新樓盤(pán)。“如果沒(méi)有這個(gè)政策，不會(huì)選擇這時(shí)推出新樓盤(pán)。不僅購(gòu)房者在等政策，房企也在等利好政策?！编u城市恒成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理孫寧坦言，如今政策有力度，剛需將得到釋放，房企自然會(huì)緊跟搶客戶(hù)，賣(mài)房消庫(kù)存回籠資金還是主調(diào)。
政府拿錢(qián)給補(bǔ)貼，是為減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)以來(lái)消庫(kù)存，而房企是否會(huì)趁機(jī)漲價(jià)？對(duì)此，孫寧表示，在政策利好下，不排除有房企趁機(jī)漲價(jià)的可能性，但整體來(lái)說(shuō)不會(huì)有大的變動(dòng)?！艾F(xiàn)在需求量就這些，你漲價(jià)，別人不漲價(jià)，而可選擇樓盤(pán)又多，漲價(jià)就是把客戶(hù)往外推，這就是給自己設(shè)門(mén)檻。”孫寧說(shuō)。
“現(xiàn)在還是延續(xù)之前的優(yōu)惠，新的政策正在研究中。” 濟(jì)寧居易營(yíng)銷(xiāo)投資有限公司在鄒城代理了兩個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，該公司項(xiàng)目經(jīng)理王嘉蒙同樣認(rèn)為，每平米給100元獎(jiǎng)勵(lì)，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是不小的誘惑，房企也會(huì)趁機(jī)出招，避免不了暗自較勁，各自打出優(yōu)惠招牌搶客才是主流。
王嘉蒙說(shuō)，從他們代理的樓盤(pán)來(lái)看，在一輪又一輪政策刺激下，鄒城樓市確實(shí)有回升態(tài)勢(shì)。王嘉蒙2013年來(lái)到鄒城，當(dāng)時(shí)正值樓市的高峰期?！伴_(kāi)盤(pán)3個(gè)多小時(shí)就賣(mài)了300多套?！睂?duì)當(dāng)年9月份的開(kāi)盤(pán)盛況，王嘉蒙記憶猶新，說(shuō)是“搶房”一點(diǎn)不為過(guò)。
“可到2014年上半年，客戶(hù)來(lái)量明顯減少，當(dāng)時(shí)關(guān)于‘中國(guó)樓市動(dòng)蕩’、‘房?jī)r(jià)集體下降’的消息滿(mǎn)天飛，買(mǎi)房者觀望心理濃厚，懷有抱跌心態(tài)?！蓖跫蚊烧f(shuō)，行情趨緩就得想招搞促銷(xiāo)，最直接的就是推出“交一萬(wàn)抵一萬(wàn)”等優(yōu)惠，其實(shí)也就是降價(jià)，從開(kāi)盤(pán)價(jià)的4400元/平米的降至4300元/平米，還打出了“首付10%買(mǎi)新房”的口號(hào)，在鄒城當(dāng)?shù)兀麄兂傻谝粋€(gè)降首付來(lái)賣(mài)房的樓盤(pán)。
“到了2015年6月，樓盤(pán)的二期也集中交付了，從開(kāi)盤(pán)到交付，兩年時(shí)間內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目賣(mài)出了6成房源。”王嘉蒙說(shuō)，從期房變成了現(xiàn)房，價(jià)格雖沒(méi)多大變動(dòng)，保持4300元/平米，但當(dāng)初的期房?jī)r(jià)格，買(mǎi)得卻已是現(xiàn)房。
消化庫(kù)存1平米帶動(dòng)稅收640元
在鄒城當(dāng)?shù)?，就城區(qū)而言，其西部為兗礦駐地，中部為老城區(qū)，東部為新城區(qū)。目前，待售房源主要集中于鄒城東部新城區(qū)以及更東邊的孟子湖新區(qū)。
金山大道，是鄒城東部新城區(qū)的一條黃金大道，在該道路周邊一公里范圍內(nèi)，就聚集著八九個(gè)新建樓盤(pán)。沿著這條道路，兩側(cè)的新樓盤(pán)上懸掛有“最高直降6萬(wàn)”、“學(xué)區(qū)房”等廣告牌及條幅。
隨著新城開(kāi)發(fā)，包括政府部門(mén)及醫(yī)院、學(xué)區(qū)的東遷，為該區(qū)帶來(lái)更多機(jī)遇，也讓開(kāi)發(fā)商把目光投向該區(qū)域。
記者采訪了解到，目前鄒城市房地產(chǎn)在建項(xiàng)目48個(gè)，其中符合預(yù)售條件的約15000套，面積約168萬(wàn)平方米，按照目前每年80萬(wàn)平方米的銷(xiāo)量來(lái)計(jì)算，消化完庫(kù)存，需要兩年時(shí)間。如今政府出招加速去庫(kù)存進(jìn)程，預(yù)計(jì)至少將提前半年?！鞍凑摘?jiǎng)勵(lì)政策，購(gòu)買(mǎi)新建商品房，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)100元來(lái)計(jì)算，若一年銷(xiāo)量80萬(wàn)平米，政府將給予8000萬(wàn)獎(jiǎng)勵(lì)資金?！痹诋?dāng)?shù)胤科罂磥?lái)，本次新政，是從根本上降低購(gòu)房者成本。
對(duì)于資金的來(lái)源，新政做出規(guī)定，是由政府財(cái)政來(lái)?yè)芨?，即?shí)行一月一結(jié)算，經(jīng)財(cái)政部門(mén)審核無(wú)誤后撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金，資金到位后通知購(gòu)房人領(lǐng)取。
“根據(jù)測(cè)算，在目前的濟(jì)寧房產(chǎn)市場(chǎng)，每消化庫(kù)存1平米，就會(huì)帶動(dòng)財(cái)政稅收640元?！痹?月份濟(jì)寧市棚戶(hù)區(qū)改造會(huì)議上，有關(guān)負(fù)責(zé)人曾指出。
“政府掏錢(qián)給補(bǔ)貼，消化庫(kù)存所帶來(lái)的效益大于財(cái)政補(bǔ)貼，房產(chǎn)市場(chǎng)被激活，還將帶動(dòng)下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)。”鄒城市房管局公房管理所所長(zhǎng)，房產(chǎn)策劃師徐峰說(shuō)，對(duì)不少四線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占比地方收入比例達(dá)到20%以上，甚至30%以上，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是城市發(fā)展的明顯標(biāo)志，房產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不言而喻。
徐峰說(shuō)，目前鄒城的庫(kù)存量并不高，2016年是鄒城確定全國(guó)新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)市的推進(jìn)年，2016年常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50%以上，要比2015年提高約10個(gè)百分點(diǎn)。
“從目前購(gòu)房群體來(lái)分析，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的購(gòu)房群體占比達(dá)到40%，而本來(lái)就住城區(qū)，有剛需或改善需求而買(mǎi)房的有40%，剩下的20%就是外來(lái)務(wù)工群體以及有閑散資金投資房產(chǎn)的?！痹谛旆蹇磥?lái)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體是當(dāng)前買(mǎi)房主力軍，吸引人口入城，正是政府出臺(tái)購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策的初衷，更多是消除這部分購(gòu)房族的觀望情緒，買(mǎi)房進(jìn)城，提高城鎮(zhèn)化率，也達(dá)到去庫(kù)存目的。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體成新主力
首付降至二成、調(diào)整契稅、營(yíng)業(yè)稅，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房……2016年一開(kāi)端，從上而下，樓市新政頻出，為眼下樓市造勢(shì)，吹來(lái)陣陣暖風(fēng)。放眼整個(gè)濟(jì)寧，去庫(kù)存背景之下，還出臺(tái)了棚戶(hù)區(qū)改造政策，貨幣化安置要達(dá)到50%以上，鼓勵(lì)棚戶(hù)區(qū)居民自主購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有商品房。鄒城也不例外，在棚改政策下，此次出臺(tái)獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房政策，讓政策效果疊加效應(yīng)更加顯著。
據(jù)濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至2月份，濟(jì)寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)28.4億元，同比增加12.2%，較同期增速提高29.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資完成20.1億元，同比增加12.4%，較同期提高30.4個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，今年濟(jì)寧房地產(chǎn)市場(chǎng)乍暖還寒，雖整體處于低位盤(pán)整，但部分指標(biāo)呈現(xiàn)出較好的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。
“現(xiàn)在一天能成交十幾組客戶(hù)，比年前多出一半，購(gòu)房群體也再發(fā)生變化，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體成眼下主力購(gòu)房群?！蓖跫蚊烧f(shuō)，在2013年，居住城區(qū)的剛需一族以及兗礦員工是主力購(gòu)房群體，其中不乏投資者，而到了2014年，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城買(mǎi)房族成了新的目標(biāo)群體，開(kāi)發(fā)商駐鎮(zhèn)駐村搞宣傳，一直持續(xù)到現(xiàn)在，利好政策是要打消購(gòu)房者觀望情緒，開(kāi)發(fā)商也變理性，營(yíng)銷(xiāo)策略就是趁著利好抓緊賣(mài)房。
（齊魯壹點(diǎn)記者 黃廣華 于偉 陳鴻儒）