日前，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會在其網(wǎng)站上發(fā)布了一則提示：“4月1日深圳二手房交易評估價格將上調(diào)50%左右，導(dǎo)致交易稅費大幅增加”。對于二手房評估價上調(diào)這一消息，記者從深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心官網(wǎng)上得到證實，上調(diào)是“例行更新”，但是，評估價調(diào)整幅度為50%的判斷卻仍有待斟酌。
有業(yè)內(nèi)人士指出，評估價的上調(diào)幅度或沒有50%，大概在30%，最終的調(diào)整幅度有待官方公布。而且，深圳置業(yè)者對這樣的調(diào)整應(yīng)該早有預(yù)期，所以評估價的調(diào)整對深圳房地產(chǎn)市場的影響比較有限。
“上調(diào)50%”依據(jù)不準(zhǔn)確
深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)布的“上調(diào)50%左右”的提示有何依據(jù)？記者在深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心和深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站上都沒有看到關(guān)于調(diào)整幅度的任何線索。然而，發(fā)文中有一段文字顯示“自2015年以來，深圳房價出現(xiàn)較為明顯上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳二手住宅價格同比上漲52.7%，而去年上漲最快的則是第二、三季度?！庇袠I(yè)內(nèi)人士揣摩，可能依據(jù)就出自這里。
可是，多位業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同這樣的依據(jù)。“50%是按照去年年頭到現(xiàn)在為止的房價漲幅來推算的，但是深圳在去年10月份就調(diào)整過一次評估價了，現(xiàn)在參考的話，應(yīng)該參考去年10月份的評估價?！鄙钲诿缆?lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹說，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)按揭部門的預(yù)測，評估價的上調(diào)幅度大概在30%。
就目前情況看，深圳二手房交易涉及到的稅費中，與評估價息息相關(guān)的關(guān)鍵稅種包括契稅、營業(yè)稅和個人所得稅。根據(jù)普通住宅與非普通住宅以及購房年限等條件對應(yīng)不同的交稅比例。以一套90平方米以下、未滿兩年的房子為例，需繳納營業(yè)稅5.6%，個稅1%，契稅1%，總共7.6%。如果原來的評估價為100萬元，上調(diào)30%后的評估價所交稅費則多出了2.28萬元。
美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰表示，事實上每一次評估價的調(diào)整都執(zhí)行“一房一價”，按照不同片區(qū)、不同樓盤來進(jìn)行，“估計去年漲幅熱門區(qū)域如龍崗、龍華、前海等，評估價上調(diào)會更高一些，鹽田、東部、羅湖等相對較小的區(qū)域，評估價漲幅預(yù)計會較小。”
據(jù)記者了解，近年來，深圳基本每年調(diào)整一次評估價。最近3年調(diào)整時間分別為2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。業(yè)內(nèi)猜測，此次調(diào)整僅間隔半年，背景則是深圳房價增長較快。
近期無抵押物業(yè)成交放大
據(jù)記者觀察，自從評估價上調(diào)的消息發(fā)布以后，3月份看房的人比此前多了許多?！白罱覀兊膸Э戳渴谴罅耍墒浅山涣坎]有多起來?！鄙钲谝坏禺a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，這個時候的賣家多是紅本在手、可以馬上過戶的，而還在抵押的房子就不能享受調(diào)整之前的優(yōu)惠了。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，近期急于入市的置業(yè)者為規(guī)避稅費增加，紛紛選擇“紅本在手”物業(yè)。3月以來“紅本在手”物業(yè)成交占比達(dá)到41.8%，較其他月份的35%左右有明顯上升。同時，已簽合同但尚未過戶的置業(yè)者，滿足條件的已提前打印出合同規(guī)避稅費增加。另據(jù)統(tǒng)計，房協(xié)合同打印量由月初的日均不到600份上升到現(xiàn)在的700余份，本月余下的日子有望進(jìn)一步上漲。
深圳Q房網(wǎng)方面則表示，雖然多數(shù)業(yè)主還是相對強勢，但買房的觀望情緒有明顯加重，一方面是政策預(yù)期，一方面是實際的房價壓力。所以，評估價調(diào)整對客戶來說，更大可能是加重觀望。
評估價上調(diào)是否能抑制投資客？對房價的影響有多大？對此，鏈家地產(chǎn)深圳研究部總經(jīng)理肖小平認(rèn)為，結(jié)合去年第四季度以來狂熱的成交情況來看，評估價上調(diào)對炒房客入市有一定的抑制作用。但是，由于增加的稅費對整個購房成本來說占比較小，所以單憑這個措施對房價的影響比較有限?！百u家對稅費不太敏感，因此不會因為上調(diào)評估價而作出價格的讓步?！焙钨蝗銊t認(rèn)為，如果政府真的要調(diào)整房價，還需要出臺力度較大的政策，調(diào)整評估價有點像“撓癢癢”。
南方日報記者 卓泳