中新網(wǎng)3月17日電(房產(chǎn)頻道 孫建永)四、五萬元一平米的房子長什么樣？在北京，符合這個價位的房源能列出一大堆。不過，如果是在五、六環(huán)的城郊，能賣到這個價位恐怕不是一般的房子。更值得關(guān)注的是，開發(fā)商將225平米的戶型面積設(shè)計成兩居室，這在市場上更不多見。

　　近兩年來，北京房地產(chǎn)市場中高端樓盤越來越多，分布區(qū)位也逐漸從中心區(qū)向城郊區(qū)擴展。記者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，通州、房山等區(qū)域已經(jīng)有不少“高價房”入市，產(chǎn)品類型和戶型設(shè)計也形式各異，這些以改善型需求為主的城郊中高端住宅正漸成趨勢。

　　奇特戶型設(shè)計 225平米打造兩居室

　　日前，記者來到房山的良鄉(xiāng)大學城附近探訪，這里位于北京西南五環(huán)和六環(huán)之間，跟通州、大興等新興區(qū)域相似，這里很多已建成或在建的樓盤一座挨著一座。在眾多樓盤里，萬年．廣陽郡九號顯得與眾不同。

　　從產(chǎn)品定位來看，據(jù)萬年．廣陽郡九號營銷總監(jiān)陶笑天介紹，這個項目打造的是一個區(qū)域性的高端住宅，包括一線品牌精裝修，139平米-228平米的大中型戶型設(shè)計，主要針對改善型購房的客群。這與周邊以毛坯房為主，定位剛需、剛改需求的樓盤不同。

　　其中，項目推出的225平米兩居室的大戶型房源，僅客廳面積就達到60多平米，餐廳和衣帽間也很寬敞，這種設(shè)計放眼房山區(qū)甚至整個北京都不多見。按照傳統(tǒng)的戶型設(shè)計思路，225平米完全可以設(shè)計成四居室甚至五居室，滿足多成員家庭的居住需求。而200多平米的大空間，只有兩個居室，它的需求人群會是哪些？

　　為此，陶笑天解釋稱，225平米兩居戶型并不是項目主打產(chǎn)品，整個社區(qū)中只有13套。不過對這類產(chǎn)品也進行了市場調(diào)研，客群主要針對高端階層和部分年輕人，他們對家庭居室數(shù)量要求不多，但是偏重于居住質(zhì)量和社交需求，比如可以搞一些家庭聚會。

　　記者同時了解到，廣陽郡九號項目采用了恒溫恒濕、PM2.5空氣凈化等10項生態(tài)科技技術(shù)，還有配備25米國際標準恒溫泳池、云健康體檢中心、SPA空間等服務(wù)的萬美俱樂部、14.8米超大面寬等諸多設(shè)計，這些指標都高于周邊樓盤，價格自然不會低。

　　北京城郊住宅產(chǎn)品正在升級

　　其實，作為升級型產(chǎn)品，以上樓盤在城郊區(qū)域并不是個例。

　　近一兩年來，北京商品住宅市場已經(jīng)全面高端化，很多城郊的房子已經(jīng)不單單為初級置業(yè)人群設(shè)計，開發(fā)商正在產(chǎn)品升級方面做文章，為改善升級購房人群提供中高端住房。比如，不少樓盤引入了恒溫恒濕恒氧的生態(tài)科技，還有的融入了互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)智能社區(qū)和智能物業(yè)服務(wù)。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹， 近年來北京城郊樓市產(chǎn)品升級是一大趨勢。目前通州、大興已經(jīng)陸續(xù)有中高端樓盤供應(yīng)。而房山也不例外，隨著區(qū)域內(nèi)入住人群的增多、商業(yè)和交通配套設(shè)施的完善，會逐漸催生改善型住房需求。

　　另一方面，伴隨區(qū)域產(chǎn)品的升級，房價也水漲船高。

　　據(jù)了解，房山區(qū)樓盤單價普遍在20000元-30000元以上，多為滿足剛性置業(yè)需求的住宅產(chǎn)品。近一兩年，受到土地價格提升等因素影響，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)陸續(xù)有更高價格的樓盤出現(xiàn)，比如五礦銘品報價約為34000元/平米，這在周邊已經(jīng)算是報價較高的樓盤了，未來廣陽郡九號預計售價或達到45000-46000元/平米。

　　其實，在北京昌平、通州、大興等有些片區(qū)，樓盤單價在三、四萬元的房子早已有之。眾多改善型住房云集北京各大郊區(qū)，如何吸引客源，對開發(fā)商來說是一大考驗。在郭毅看來，開發(fā)商應(yīng)抓住地緣性客戶，同時對大片區(qū)客戶進行導流。產(chǎn)品打造上應(yīng)該更多考慮改善型家庭人口結(jié)構(gòu)和人口數(shù)量，洞察客戶需求，做好項目空間布局，從而在產(chǎn)品上做出創(chuàng)新。