南方日報訊 （記者/張峰）由于上半年問題樓盤事件頻現(xiàn)市場，使得下半年面臨收樓的準業(yè)主緊張起來。近日，《南方日報·惠州觀察》接到市民報料，江北宏益公館樓盤三期即將于今年12月30日交樓，但業(yè)主對照購房合同之后發(fā)現(xiàn)，房屋使用年限仍舊與購房之初簽訂的購房合同顯示的土地使用年限不一樣，而開發(fā)商在銷售過程中承諾的補地價續(xù)約土地年限也未能實現(xiàn)，該續(xù)約申請目前在國土局業(yè)務辦理欄中已顯示“退件”狀態(tài)。

    開發(fā)商一直宣稱正在辦理土地續(xù)約

    進入2014年下半年，宏益公館三期交樓日期逐步臨近。即將面臨收房的業(yè)主表示很焦慮。業(yè)主代表葉先生介紹，在買房之初，銷售人員一直宣稱開發(fā)商正在辦理土地續(xù)約，而且后來業(yè)主也在國土局了解到正在辦理。但是現(xiàn)在面臨收樓開發(fā)商辦理的續(xù)約卻被退件，收房的時候土地年限連50年都不到。

    由于該事件持續(xù)發(fā)酵，日前，開發(fā)商針對業(yè)主的質(zhì)疑發(fā)表聲明，但聲明完全回避了樓盤土地年限續(xù)約問題，僅在房屋收樓注意事項、竣工驗收手續(xù)和房屋產(chǎn)權證辦理的問題上作出回應。

    業(yè)主葉先生介紹，在開發(fā)商出具的聲明中，有條款表示“根據(jù)《商品房買賣合同》第十五條關于產(chǎn)權登記的約定的相關規(guī)定”出賣人應當在商品房交付使用后540日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，即我司須在2016年6月23日前向產(chǎn)權登記機關提交權屬登記備案資料，迄今尚有近兩年時間，辦證時間非常充裕。然而實際上，該條款所陳述的僅有房屋產(chǎn)權（即辦理房產(chǎn)證），對于土地年限并無任何表述。

    在本報隨后的采訪中，廣東金卓越律師事務所主任律師陽安中在法律層面也確定了這一說法。

    開發(fā)商主動申請作退件處理

    記者在惠州市網(wǎng)絡問政平臺上看到，8月5日，業(yè)主衛(wèi)先生在問政平臺提問市國土局，2013年購買江北宏益公館3期時就知道是轉(zhuǎn)手地，土地只剩下50年使用年限。開發(fā)商銷售時稱已向市國土資源局申請延長土地使用年限，但現(xiàn)在申請卻被國土局退件處理，請問為何？

    對此，國土局給出回復，首先明確該出讓商住用地土地使用權終止日期為2062年10月6日。盡管項目開發(fā)企業(yè)于2013年11月提交材料申請辦理延長“宏益公館”商住項目商業(yè)、住宅土地使用權15年土地使用權年限手續(xù)。但經(jīng)評估機構(gòu)評估與審計評審的地價具體數(shù)額該公司不能接受，開發(fā)商已于今年7月向國土局申請作退件處理。

    對于此事，本報記者多次嘗試聯(lián)系宏益公館項目總裁助理黃俊佳，并未得到任何有效回復。

    房屋土地使用權知多點

    據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第七條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條將土地使用權出讓明確定義為：土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

    據(jù)《中華人民共和國物權法》，在我國的商品房，住宅土地使用年限為70年。但實際上，開發(fā)商拿地后，可能因開發(fā)延遲，開發(fā)建設耗時及銷售周期等影響，我們所買住宅土地使用權限無法達到70年。目前，國家土地制度是以出讓為主，即國家以出讓的方式轉(zhuǎn)讓后，土地就進入市場流通。但一般商品住宅從開發(fā)到銷售，周期在五年之內(nèi)比較正常。

    然而在實際開發(fā)過程中，有的開發(fā)商并未開發(fā)，而是后期待土地升值后轉(zhuǎn)讓，導致土地進入開發(fā)周期時土地年限已經(jīng)過去幾年或十幾年，而這一現(xiàn)象在惠州房地產(chǎn)市場較為普遍。

    據(jù)知情人士李強透露，宏益公館出現(xiàn)的土地年限爭議也緣于此。李強在本地論壇上以注冊名“上品藝術”透漏，宏益公館三期地塊原屬佳怡花園2期，土地年限和佳怡花園一樣都是到2062年，后來轉(zhuǎn)賣給宏益公館開發(fā)。

    因此業(yè)主在置業(yè)時，一定要問清房子的確切使用年限，要求開發(fā)商提供土地使用權證上面標注的期限就是該樓盤的土地使用年限以避免不必要的損失。

    案例

    92名業(yè)主維權成功

    2009年12月，深圳的任小姐看中惠陽淡水某小區(qū)一套面積42.87平方米商品房，但房子土地使用年限不足70年(2006年2月7日至2043年2月7日)。經(jīng)過協(xié)商，開發(fā)商向任小姐作出承諾，在房屋交付前延長房屋產(chǎn)權年限。

    2010年4月，交樓期限即將到來，開發(fā)商卻遲遲未兌現(xiàn)承諾。而與任小姐有相同遭遇的還有另外91名業(yè)主。

    在業(yè)主信訪維權下，開發(fā)商于2010年12月29日再次向業(yè)主書面承諾，將于2011年1月30前向國土部門遞交延長土地使用年限的相關資料。2011年9月8日開發(fā)商辦理了涉案房產(chǎn)相關的竣工驗收備案手續(xù)，但仍未延長土地使用年限。無奈之下，業(yè)主們向惠州仲裁委提請仲裁。

    惠州仲裁委作出裁決，該開發(fā)商需于收到裁決書之日起30日內(nèi)向惠陽區(qū)國土資源局遞交涉案商品房產(chǎn)土地使用權年限補足70年的相關資料，申請費用由開發(fā)商承擔。

    2011年12月，裁決書已經(jīng)生效，但開發(fā)商仍未履行義務，無奈之下，92名業(yè)主陸續(xù)向惠州中院申請強制執(zhí)行。

    中院執(zhí)行小組一周內(nèi)凍結(jié)該開發(fā)商銀行賬戶存款98968元，并對被執(zhí)行人名下39套商品房進行查封。多次致電開發(fā)商要求盡快辦理延長土地使用年限手續(xù)。最終，開發(fā)商在資金不足的情況下籌到了600多萬元的土地延期金，成功延長了土地使用年限，不但解決了92名業(yè)主的訴求，還給未涉案的其他500多名業(yè)主吃了定心丸。