早在6月16日，股民老徐就清倉了，并把這筆錢投入到樓市，在北京六環(huán)邊買了套商住項目。面對這幾天的股市暴跌，老徐頗為得意地對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“股市有風(fēng)險，現(xiàn)在利率低，買房更穩(wěn)妥。”
剛剛經(jīng)歷了一輪“風(fēng)雨洗禮”的A股投資者中，做出類似老徐的選擇的恐怕不在少數(shù)。賣股買房，這為近期樓市，尤其是一線樓市的回暖再添一把火。
萬達集團董事長王健林在做客新華網(wǎng)思客講堂時直言，北上廣深這些城市房價永遠會上漲。這一說法是否靠譜？
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一個大都市建設(shè)用地的總量，一般是整個城市土地總量的1/3到1/2，一線城市的用地指標(biāo)已經(jīng)達到該數(shù)據(jù)的極限，所以只能從存量土地方面考慮。
陳晟認為，越接近這個極限值的城市，土地的供應(yīng)量就會越少，相對來說價格也愈加堅挺。如果這類城市的人口還在持續(xù)增長，存量土地的盤活又不夠快的話，那么房價上漲的速度就會更快，反之亦然?，F(xiàn)在來看，北京、上海、深圳這三個城市目前已接近用地的極限。
政策利好提振樓市成交
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，此次樓市回暖，與政策利好密不可分。“限購令”取消，降息，降準(zhǔn)，多地公積金迎來調(diào)整，房貸優(yōu)惠加大以及購房稅收減免等多重政策利好，無疑提升了消費者的購房信心。
在“第七屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇”上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)關(guān)系非常密切。在政策利好影響下，4月份以來全國房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了積極變化，4月一線城市和部分二線城市房價開始明顯企穩(wěn)回升。
6月27日下午，央行官網(wǎng)發(fā)布消息，從6月28日起有針對性地對金融機構(gòu)實施定向降準(zhǔn)，以進一步支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進結(jié)構(gòu)調(diào)整。與此同時，存貸款利率對稱降息0.25個百分點。一年期存款基準(zhǔn)利率降至2%，比歷史最低值的1.98%僅高0.02個百分點。而一年期貸款基準(zhǔn)利率，在今年5月11日創(chuàng)下5.1%的史上最低值后，進一步降到了4.85%。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，此次降息降準(zhǔn)無疑對房地產(chǎn)市場形成利好，不論是上游的開發(fā)融資，還是下游的購房按揭，都將受益。今年二季度以來房地產(chǎn)量升價穩(wěn)的趨勢將在下半年延續(xù)。
偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊指出，新一輪降息后，商貸的按揭利率為5.4%，公積金貸款利率為3.5%，比2008年全球金融危機時的利率還要低。以北京為例，公積金首次置業(yè)可以最高貸到120萬元。假設(shè)貸款20年，降息后，公積金貸款每月將節(jié)省155.14元，總利息節(jié)省近4萬元。按基準(zhǔn)利率算，商貸每月將節(jié)省利息169.62元，總利息節(jié)省4萬余元。
政策托市效果已經(jīng)顯現(xiàn)。2015年5月，北上廣深四個一線城市新建商品住宅成交面積分別為94萬、130萬、100萬和60萬平方米，環(huán)比增幅分別為3.2%、4.8%、17.5%和46.7%，同比增幅分別為59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。
從環(huán)比來看，深圳增幅最大；從同比來看，深圳和上海反彈力度最大。與上一輪樓市復(fù)蘇期的2012年5月相比，深圳、上海新建商品住宅成交量已遠遠超過當(dāng)時，故在本輪樓市調(diào)整中，深圳和上海領(lǐng)漲一線樓市。
樓市的火熱加快了去化速度。易居智庫數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月末新建商品住宅庫存面積為3615萬平方米，環(huán)比下跌1.5%，同比增長12.4%。同時去化周期11.3個月，已經(jīng)連續(xù)5個月低于12個月的水平。
虹吸效應(yīng)帶來人口凈流入
為什么選擇來到北上廣深？作為一個“北漂”，《每日經(jīng)濟新聞》記者和身邊多位小伙伴們聊過這個問題，更多的人用一個詞來回復(fù)，那就是“機會”。
不管北上廣深的房價有多貴，居住有多難，空氣有多糟糕，道路有多擁堵，還是有那么多人蜂擁而來。
除了機會，經(jīng)濟增長水平，也是導(dǎo)致一線城市人口凈流入的關(guān)鍵因素。央視新聞微博發(fā)布的31個省份人均收入排行榜顯示，2014年滬、京、浙、深等省市的城鎮(zhèn)居民人均收入都超過4萬元，上海達47710元，分區(qū)域來看，東、中、西收入差距依然顯著。
北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的2014年度人口調(diào)查抽樣結(jié)果顯示，2014年末，北京全市常住人口為2151.6萬人，與2013年相比，增加36.8萬人。其中，全市常住外來人口為818.7萬人，與2013年相比，增加16萬人。
上海市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2014年末，上海全市常住人口總數(shù)為2425.68萬人。其中，戶籍常住人口1429.26萬人，外來常住人口996.42萬人。
深圳的數(shù)據(jù)顯示，2014年深圳市常住人口中非戶籍人口為745.68萬人，戶籍人口為332.21萬人，非戶籍人口的數(shù)量是戶籍人口的兩倍多。此外，廣州也是位居全國人口凈流入第一梯隊的城市。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池認為，由于各城市發(fā)展不均衡，而一線城市具有較多的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共資源，有較多的就業(yè)機會，所以人口規(guī)模還在不斷增加，房地產(chǎn)市場仍然會供不應(yīng)求，未來房價很難降下來。
土地天花板制約樓市供應(yīng)
除了北上廣深，還有哪些地方適合置業(yè)？
王健林在做客新華網(wǎng)思客講堂時表示，國土部剛剛發(fā)布了對16個城市用地的剛性約束規(guī)劃，16個城市近期會出臺一個最終用地極限，當(dāng)然包括北京、上海、廣州等。也就是說，到這為止，不準(zhǔn)再新建了，只能在存量上想辦法，只能二手買賣。這個制度會進一步使這些城市的供應(yīng)量減少，所以一線或者二線靠前的城市會永遠處于房價上漲的過程中。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，早在2014年7月，住建部和國土部共同確定了全國14個城市開展劃定城市開發(fā)邊界試點工作。首批試點城市包括北京、沈陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、西安以及貴陽。“城市開發(fā)邊界”指根據(jù)地形地貌、自然生態(tài)、環(huán)境容量和基本農(nóng)田等因素劃定的、可進行城市開發(fā)和禁止進行城市開發(fā)建設(shè)區(qū)域的空間界限，即允許城市建設(shè)用地擴展的最大邊界。
趙秀池說，上述城市都是常住人口在500萬以上的特大城市，人地矛盾比較突出，耕地逼近紅線。用地剛性規(guī)劃使新增建設(shè)土地供應(yīng)得到剛性約束，更多的是在盤活存量上下功夫，未來城市建設(shè)用地供應(yīng)會越來越少。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，北上廣深外加成都和武漢，是人口聚集過快的城市，這類城市是想絕對性地控制人口過快增長；第二類是潛力城市或中心城市，未來也可能會感染上“大城市病”，目前是預(yù)防性地控制。
歐陽捷預(yù)計，上述城市未來房地產(chǎn)銷售會加快，進而促進去化速度加快；未來人口流入會有所減慢，但凈流入趨勢不會改變；尤其是一些土地供不應(yīng)求的城市，還會帶動中心城市地價上漲，進而帶動周邊房價上漲。