近日,國務(wù)院總理李克強簽署國務(wù)院令,公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》,全國不動產(chǎn)信息共享邁出重要一步。我們認(rèn)為,《條例》在短期內(nèi)對香港上市的國內(nèi)房地產(chǎn)股票影響有限,因為細(xì)則基本與市場預(yù)期一致?！稐l例》將從2015年3月1日起施行,這也在市場預(yù)期之中。
《條例》部分細(xì)節(jié)
1)國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作;
2)國土資源部會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺;確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享;
3)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料,不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
雖然《條例》中明確權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢不動產(chǎn)登記資料,但同時也強調(diào)“未經(jīng)權(quán)利人同意,不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料”。相關(guān)政府部門也可利用系統(tǒng)進行信息查詢。
我們認(rèn)為,《條例》本身對上市房地產(chǎn)企業(yè)的影響有限,因為細(xì)則基本與市場預(yù)期一致,包括實施日期、統(tǒng)一的信息平臺、進行信息查詢的條件和隱私保護等。
雖然《條例》將從2015年3月1日起開始實施,但是信息系統(tǒng)可能要到2017年才能建設(shè)完成。因此,系統(tǒng)開發(fā)進程的不確定性將一直縈繞著房地產(chǎn)股。
參加《條例》制定的專家告訴記者,建立這樣一個系統(tǒng)的目的是為了更高效的集成信息,監(jiān)督房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況。我們認(rèn)為,目前中國經(jīng)濟增長已經(jīng)面臨下行壓力,短期內(nèi)政府不太可能利用這個系統(tǒng)來抑制房地產(chǎn)市場發(fā)展。
《條例》規(guī)定,有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料,這可以在一定程度上對貪腐官員購房行為起到威懾作用。但是,考慮到以下原因,我們認(rèn)為一個統(tǒng)一的系統(tǒng)并不
會產(chǎn)生巨大的影響:
1)系統(tǒng)信息不會向公眾開放,因此不用擔(dān)心官員的房產(chǎn)信息泄露。
2)如果政府需要核實某位官員的房產(chǎn)情況,總是會找到辦法。統(tǒng)一的系統(tǒng)平臺只是會讓這一工作在全國范圍內(nèi)更快更方便。
3)對政府來說,監(jiān)督官員財富最大的困難在于“隱形房產(chǎn)”,這部分房產(chǎn)通常由其親戚、朋友等代持。事實上,統(tǒng)一的信息平臺并沒能解決這個問題。
預(yù)計國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)還有19%的上漲空間
目前,中國的房地產(chǎn)行業(yè)略有復(fù)蘇,根據(jù)中指周度數(shù)據(jù),簽約面積同比增幅提高,同時國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,平均售價月環(huán)比跌幅也在縮窄。
我們估算,房地產(chǎn)行業(yè)的歷史平均凈資產(chǎn)折讓幅度約為45%。目前,該板塊的折讓幅度達(dá)到了58%,表明未來還有31%的上漲空間?？紤]到高增長階段已經(jīng)過去,我們假設(shè)折讓幅度縮窄至50%,那么香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)還有19%左右的上漲空間。因此,我們對板塊維持增持評級。