據(jù)《勞動報》報道，臨近歲末，上海一年的房價究竟?jié)q了多少，牽動著無數(shù)家庭的心弦。多家市場機構的統(tǒng)計顯示，今年上海一手住宅的價格平均成交價格漲幅接近了18%。事實上，上海的房價已經多年持續(xù)了10%以上的漲幅，在這樣的背景下，橫下心買到房的和猶猶豫豫踏空的家庭如今完全是悲喜兩重天。今年房價緣何漲勢如此之高，明年是否繼續(xù)延續(xù)這樣的格局，記者對此進行了探訪和調查。
個案分析
樓市有人看漲有人看空買房者和踏空者悲喜兩重天
對于是否在上海買房，出手購房的通?？春蒙虾７績r會漲，而堅決不買者始終看空樓市。盡管各自都有一套站得住腳的理論支撐，但無情的事實將這兩種人區(qū)分成了獲利者和踏空者。購房者：畢業(yè)兩年借錢買房
“事實上，我自己只存了10萬元，爸媽贊助一部分，向親戚借了一部分?！崩畋笕A開場就坦言，他買房也“啃老”。不過，他向記者表示，即使沒有父母親戚的幫助，他早晚也會在上海買房。
李斌華2010年大學畢業(yè)來上海求職，最后在一家廣告公司做策劃，從策劃專員做到策劃經理，迄今5年。兩年后，當同事們知道他買了套房子，都很驚詫。“在很多同齡人看來，以此時的房價和收入對比，買房似乎是不可能的事了?！崩畋笕A說“覺得買不起，不可能買的那些人就錯過了機會?！?/p>
剛工作時，李斌華月薪不過3000元。“我來自農村，小時候物質匱乏。所以現(xiàn)在我也是物盡其用，衣服穿舊了才會想買新的，所以一年只需要買兩次衣服?！边@位節(jié)儉的85后認為，消費是個無底洞，你不做它的主人，就會成為它的奴隸。在旅游和租房這兩塊開銷大頭上，李斌華也很節(jié)制。2年后，他存到近10萬元。
李斌華是非戶籍單身，不能買住宅，所以他只關注不限購不限貸的商住兩用房。有一次，在地鐵上看到一個房子廣告，總價45萬起，他就挑了周末去嘉定南翔看房。5米35挑高，隔兩層不會壓抑，走去地鐵站十幾分鐘。但這房子也有幾個缺點，產權50年，商業(yè)貸款不能公積金貸款，首付50%。“房子實際價格是60萬不到一些，首付30萬?！崩畋笕A最終咬牙買了下來。
2年過去，向親戚借的錢也還清了，銀行貸款還有一部分，壓力不大。“今年，這套房子市值大約在90萬-100萬元左右，出租的話每月租金在4000元左右。”李斌華計劃明年與女友結婚，到時候考慮把目前這套商住兩用的房子賣了做首付，“之前看的閔行那邊一個新盤，單價33000元，目前40%漲好了?！?/p>
踏空者：猶豫中房價越來越高
2004年，蘇小姐和當時的男友一起在莘莊買了一套新房，準備當婚房用。5000多元的單價，現(xiàn)在聽起來恍如隔世?！昂髞矸质郑桶逊孔淤u了?！碧K小姐迄今唯一有房的經歷就結束了。
蘇小姐所在的外企公積金繳納并不低，目前賬戶余額大約也有20多萬?！肮e金不用確實浪費，可我現(xiàn)在沒首付啊?！碧K小姐現(xiàn)在每月租房的費用在3500-4500元之間，加上這么多年旅游、吃飯、買衣服，攢下的積蓄很少。
2009年-2010年，有一陣銀行商業(yè)貸款利率打到7折。蘇小姐一度想出手，最終還是因為首付少，貴的買不起，便宜的看不上，把買房的事擱淺了?！胺治鲈?，還是自己不夠堅定，或者說目標不夠明確?！碧K小姐說，感情上也一直沒有穩(wěn)定下來，內心有時候還盼著能找到有房的男生。
看著房價一天高過一天，蘇小姐越來越覺得買不起。“2011年看中中環(huán)內二手房大約2.4萬元不到，現(xiàn)在單價漲到了4萬元?！碧K小姐這幾年月薪只漲了2000元。
資產保值：“買買買”是王道
李斌華2012年咬牙買下了房子，如今該房產從當初的60萬漲到了100萬，漲幅達到了40%；而蘇小姐一直猶猶豫豫，看中的房子幾年間也漲了40%，但是卻不幸成了踏空者。
記者查閱了近幾年房價的漲幅，2013年上海房價的漲幅達到了7.64%，2014年漲幅達到了14%，這兩年的漲幅正是使得兩位購房者出現(xiàn)了截然不同的境遇。事實證明，從資產保值的角度來看，對于住宅唯有出手買買買。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)
申城房價今年漲了18%新建商品房成交單價超3.2萬元
那么經歷了前兩年超過20%的漲幅，今年申城樓市的價格和成交情況究竟如何，日前滬上多家市場機構的數(shù)據(jù)出爐。數(shù)據(jù)顯示，今年新建商品住宅的成交均價超過每平方米32000元，漲幅接近18%。
成交均價漲了18%
搜房網、鏈家地產、克爾瑞等市場機構的年度樓市數(shù)據(jù)日前紛紛出爐。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年1月1日至11月30日，上海商品住宅成交總面積1318萬平方米，較2014年的917萬平方米上漲43.7%；新房成交均價31890元/平方米，較2014年成交均價26853元/平方米，同比上漲18.8%。鏈家地產的數(shù)據(jù)顯示，截止到12月13日，全市商品住宅成交均價32050元/平方米(2014年27250元/平方米)增加17.6%。
搜房網做了一個形象的比較。2015年11月上海新房市場成交均價36143元/平方米，而在2014年12月，上海新房市場成交均價為32029元/平方米。僅一年，上海樓市成交均價漲幅超4000/平方米，樓市成交熱度可見一斑。房價上漲意味著購房成本的增加，一年漲幅4000/平方米，以100平的戶型計算，一年之間，成交價相差了40萬。
全年有兩個成交高峰
從成交數(shù)據(jù)來看，2015年成交量呈現(xiàn)波浪形，高峰分別出現(xiàn)在二季度和四季度，二季度成交面積幾乎在一季度的基礎上翻了一倍，其中，6月成交量147.8萬平方米，達到上半年的頂峰，一方面經過一季度的低谷期，二季度銷量逐步回升，另一方面央行降息也有間接影響；四季度成交可謂創(chuàng)下全年的峰值，10月份成交151萬平方米，為全年最高(1月至11月)，這跟央行第五次降息，以及全面二胎政策的放開有密切關系。
從成交結構來看，2015年改善住宅占主力，90至150平方米改善住宅成交總面積624.5萬平方米，同比上漲38.9%，占全年總成交面積的48.3%。150平方米以上面積段成交總面積431.3萬平方米，占比32.8%，同比上漲43.2%。而90平方米以內的剛需住宅成交總面積246.5萬平方米，占比僅18.8%。2015年，中高端項目成市場主流。
大寧板塊漲近七成居冠
數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月10日，上海房價上漲的板塊共計83個，其中漲幅超過全市平均漲幅(18.75%)的板塊共計19個。其中，漲幅最大的是閘北的大寧板塊，漲幅68.88%，穩(wěn)居寶座；緊隨其后的是新華路板塊，漲幅59.17%；位列第三的是不夜城板塊，漲幅41.15%。除了閘北區(qū)，值得注意的是，浦東的房價漲幅也很驚人，例如北蔡、三林、張江，漲幅分別為32.67%、26.65%、24.7%，而向來低調的周康，今年房價也出現(xiàn)了大幅上漲，漲幅達19.84%。
揭秘上海房價大漲的七大因素330新政和降息強力助推房價
今年上海房價的漲幅明顯高于去年，那么究竟是什么原因促使這一現(xiàn)象的出現(xiàn)。記者調查發(fā)現(xiàn)，從去年年底以來，可謂是各項樓市相關政策出臺的密集期。
330樓市新政
二套房首付降為4成。3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知：①擁有1套住房且相應房貸未結清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調整為不低于40%；②使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；③對擁有1套住房并已經結清房貸的，改善性自住房最低首付款比例為30%。
買房滿2年后出售免征營業(yè)稅。3月30日，財政部也出臺了新政，個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅，自2015年3月31日起執(zhí)行，原來的免稅期限為5年。
央行去年底以來6次降息
從去年11月開始，央行一年內6次連續(xù)降息，假如購房者房貸總額度為100萬元，20年商業(yè)貸款還清，總計可少繳利息近17萬元。更有人計算過，相比去年11月22日前基準利率下的房貸，這一數(shù)值更高達22.57萬元。(附表)
央行降息，購房者的月供減少，房貸壓力自然也變小了。而在購房大軍當中，有剛性買房需求的置業(yè)者占絕大多數(shù)，這部分人無疑是最受益的群體之一。
公積金最高可貸120萬
從4月15日起，購買首套自住住房，個人最高貸款額度由30萬元調整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調整至100萬元，繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎上增加10萬元，家庭最高貸款額度在100萬基礎上增加20萬元。購買改善型第二套普通商品房，參照購買首套住房政策執(zhí)行。
五類人才可直接落戶
11月1日起，符合一定條件的創(chuàng)業(yè)人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中介服務人才、企業(yè)高級管理和科技技能人才等五類人才可以在上海直接落戶，這也是上海今年以來實施的一系列人才新政中最受關注的一項。俗話說：引進人才引進財富。就像當年上海的“藍印戶口”政策一樣，能夠吸引一部分外來人員購房。
區(qū)域項目和規(guī)劃的引領
迪士尼明年春季開園。作為大陸地區(qū)的第一個迪士尼項目，無疑將吸引大量的游客，同時帶動更多的商業(yè)資本進入，炒高房價的地價是必然趨勢。首當其沖受益的是川沙的房價，而整個浦東乃至上海房價都受此影響。
閘北靜安傳出合并傳言開始，閘北的地價就接連創(chuàng)出新高。方興地產101億拿大寧宅地、華潤華發(fā)158億拿高新區(qū)宅地、金融街88億摘火車站商住辦地塊等。而合并后，學區(qū)資源及區(qū)縣地位的變化必將使得“舊閘北”發(fā)生翻天覆地的變化。
公積金異地貸款買房
10月8日起，上海市公積金中心在全市17個業(yè)務網點均可接受職工因異地貸款、賬戶轉移等申請辦理向貸款城市公積金中心開具繳存使用證明的業(yè)務。與此同時，公積金管理條例經過13年后再次修改，其政策紅利可見一斑。
全面放開二孩政策
黨的十八屆五中全會決定：堅持計劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應對人口老齡化行動。這是繼2013年，十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調整。記者調查發(fā)現(xiàn)，不少大戶型、打著二胎房旗號的房源受到追捧。
上海樓市明年依然堅挺四大因素或推漲房價
今年房價經過一番大漲后，明年會走出怎樣的趨勢？對此，記者采訪了相關業(yè)內專家，綜合了一些焦點問題后，他們幾乎一致認為明年上海乃至全國的房價仍然將大漲。
房地產明年仍然是支柱產業(yè)
業(yè)內普遍認為，“十三五”期間，只要房地產行業(yè)依然作為國家的支柱產業(yè)，那么房價就不會跌。因為無論如何創(chuàng)新與轉型，房地產對財政的貢獻都是難以取代的。
這一言論也得到了多方的驗證。在12月14日舉行的2016網易經濟學家年會上，任志強透露了一組信息?！澳壳叭慷愂帐杖胫?，和房地產相關的城市土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅以及契稅，合計起來大概占到全部稅收的12%。其他稅收里起碼有三大項可以算出來和房地產密切相關，比如營業(yè)稅，城市建設維護事業(yè)稅等。”
任志強說，“從過去10年的經濟數(shù)據(jù)中可以看出來，稅收的大頭是土地產業(yè)支撐的，這10年如果沒有土地產業(yè)支撐，中國哪有8%？”
政策前景和市場預期良好
著名經濟學家張五常14日在2016年網易經濟學家年會上表示，中國房價高企的原因并非地少人多，主要原因除了供需不平衡，還因為購買者對未來收入的預期較高，房價高反映了財富的增加。
“高樓價是反映經濟實力增長，除了會引發(fā)財富不均問題，我并不反對樓價上升?！睆埼宄１硎?，高樓價會自然助推人口區(qū)域流動趨勢，但也會帶來居民財富分配不均。如果拋開貧富分化問題，樓價上升是好事，代表人民總體財富上升，預期收入的上升。而政府多項穩(wěn)增長的舉措出臺，使得明年經濟平穩(wěn)增長的預期沒有變化，而房價也沒有急跌的預期。
此外，政府“去庫存”的政策導向、“房貸利息抵扣個稅”消息的逐漸水落石出、“征收房地產稅”的偃旗息鼓……這些都從根本上利好房地產。
地價上漲是房價上漲的根本
今年的11月25日下午，新江灣巨型純住宅地塊以72.99億元拍出，折合樓板價49152元/平方米，溢價82%。因拍賣條件規(guī)定該地塊總建筑面積20%的房屋在裝修好后要無償送給政府作為保障房，同時應開發(fā)建設相應的地下建筑面積及地下車庫，根據(jù)該規(guī)模還應配建2000平方米左右的不可銷售的公建配套房面積，加上這些因素之后，真實的樓板價應為每平方米66613.12元/平方米。算上銀行貸款利息、開發(fā)建設費、營銷費用及各項稅收，準確計算該項目售價應在105000元/平方米保本。北京中房研協(xié)技術服務有限公司首席研究員李戰(zhàn)軍認為，今年全國房價上升的主要推動力是地價。
新江灣城地塊只是管中窺豹。以今年前11月的數(shù)據(jù)來看，上海土地出讓金累計已達到1368億元。出讓金總額比去年少了1.3%，但是樓板價全年平均漲幅達到了59.1%，很難想象，這樣的樓板價漲幅不會傳導到未來上海的房價。
住宅存量處于較低水平
正是因為國內樓市庫存積壓，導致中央發(fā)出了“去庫存”的指令，那么上海是否也會因為“去庫存”而出現(xiàn)開發(fā)商大甩賣呢？
據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，上海商品住宅存量為1151萬平方米，與今年年初相比減少139萬平方米，跌幅為11%。從今年月度存量變化來看，商品住宅存量呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，當前上海存量處于今年最低水平，也是自去年下半年以來的月度新低。而按照今年的去化速度，在沒有新增項目入市的情況下，目前上海存量可供消化10個月，去庫存周期相對較短。
上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，當前商品住宅市場各面積段中，150平方米以下的各面積段房源按今年的去化速度算，去化周期均小于10個月，尤其是110平方米以下的中小戶型，去化周期均不足8個月。而150-170平方米以及170平方米以上的大戶型產品去化周期均超過一年，但面積占比為31%。也就是說，上海近七成的商品住宅正在按照正常速度銷售，不愁會成為庫存。