自去年12月市場(chǎng)傳出北京四地將試點(diǎn)后，昨日房地產(chǎn)信托基金(REITs)再度受到住建部的力挺。住建部最新發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)中強(qiáng)調(diào)，將大力推進(jìn)REITs試點(diǎn)，要求各城市積極開(kāi)展并逐步推開(kāi)。不過(guò)，在住建部對(duì)推廣REITs熱情高昂之時(shí)，業(yè)內(nèi)人士卻對(duì)REITs的試點(diǎn)之路充滿擔(dān)憂。
住建部力挺REITs
昨日，住建部在《意見(jiàn)》中指出，為了充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)，積極鼓勵(lì)投資REITs產(chǎn)品，要求各城市積極開(kāi)展REITs試點(diǎn)，并逐步推開(kāi)。
事實(shí)上，早在2009年我國(guó)即已開(kāi)始研究REITs的試點(diǎn)，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門(mén)成立“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”，明確信托基金投向已經(jīng)使用且具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)，但由于諸多阻礙，REITs在中國(guó)一直停擺不前。直到去年11月，市場(chǎng)傳出REITs有望在北京、上海、廣州、深圳四地展開(kāi)試點(diǎn)消息，REITs在中國(guó)的發(fā)展才算邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。
所謂REITs，即是房地產(chǎn)證券化的一種手段，把暫時(shí)無(wú)法出售、流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)利用證券化的方式進(jìn)行變現(xiàn)，其收益主要來(lái)源于租金、物業(yè)收入和房地產(chǎn)升值等。
對(duì)于REITs的發(fā)起主體，格上理財(cái)分析師曹慶展指出，將主要會(huì)以信托公司、證券公司、基金公司以及一些其他的私募基金機(jī)構(gòu)為主。目前國(guó)內(nèi)的公募基金中，鵬華、廣發(fā)等已經(jīng)推出了專(zhuān)門(mén)投資于國(guó)外市場(chǎng)REITs的QDII基金。
高昂稅收成擋路石
在國(guó)內(nèi)沉寂多年的REITs，為何現(xiàn)在又急于推出？
有市場(chǎng)分析人士指出，“十二五”期間，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，預(yù)估總成本超過(guò)2萬(wàn)億元。但仍以中央財(cái)政撥款、地方政府土地出讓金墊資為主，資金壓力較大。但通過(guò)REITs來(lái)融資就可以緩解融資壓力。
住建部也在此次發(fā)布的《意見(jiàn)》中指出，推進(jìn)REITs試點(diǎn)有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。
不過(guò)，在很多房地產(chǎn)以及資管方面的專(zhuān)家看來(lái)，REITs在中國(guó)的推開(kāi)還存在稅收方面的阻礙，若針對(duì)房地產(chǎn)高昂的稅收無(wú)法給予相關(guān)的紅利，那么市場(chǎng)融資能力將十分有限。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)即便是成功試點(diǎn)出REITs也只能是小范圍個(gè)別的推廣，因?yàn)镽EITs一般的收益來(lái)源于房地產(chǎn)租賃，但我國(guó)的租賃市場(chǎng)收益很低，即便是商業(yè)地產(chǎn)最多也只有3%-4%的盈利點(diǎn)，還不如國(guó)債的收益，由此市場(chǎng)的盈利空間有限就很難吸引到投資者的資金參與。而國(guó)外的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)就比較成熟，投資國(guó)外的REITs收益至少能達(dá)到5%以上。
此外，記者了解到，真正造成我國(guó)REITs盈利空間有限的原因是房地產(chǎn)相關(guān)稅收的高昂。但根據(jù)中國(guó)企業(yè)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇當(dāng)時(shí)對(duì)于收益率的估算，離REITs的需要差距不小。
孟曉蘇指出，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產(chǎn)稅等都較高，粗略統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)REITs的收益率需要13%-15%才能達(dá)到REITs收益的基本要求。這也說(shuō)明，我國(guó)若沒(méi)有相應(yīng)的免稅政策出臺(tái)，REITs將無(wú)法得到規(guī)模化發(fā)展。
監(jiān)管架構(gòu)依然缺位
除了稅收障礙外，REITs在未來(lái)歸屬于哪個(gè)金融監(jiān)管部門(mén)監(jiān)管目前也有待明晰?！皣?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)放商投資大多還是青睞于將地產(chǎn)出售，對(duì)于這種新型的融資工具一時(shí)間恐怕也很難接受。此外，REITs作為一種金融投資工具，應(yīng)該有專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管部門(mén)，究竟是由銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)還是央行監(jiān)管都尚未明確規(guī)范，在政策上也顯然還不成熟?！庇靡嫘磐蟹治鰩熇顣D指出。
此外，在機(jī)構(gòu)投資人和資產(chǎn)管理人的準(zhǔn)入問(wèn)題上，也需要有相關(guān)細(xì)則的推出，REITs的管理人往往需要具有充足的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)及細(xì)致的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，但當(dāng)前有國(guó)際化經(jīng)驗(yàn)又熟悉本土市場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)并不多見(jiàn)。
不難看出，即便是四大城市推出有成功的案例，但如果沒(méi)有一套完整的法律監(jiān)管體系保障REITs投資運(yùn)行，勢(shì)必也無(wú)法在國(guó)內(nèi)生根發(fā)芽大面積鋪開(kāi)。譬如在稅收方面，在美國(guó)的REITs可以獲得有利的稅收優(yōu)惠，REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，就避免了雙重納稅。
北京商報(bào)記者 馬元月 蘇長(zhǎng)春
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我國(guó)將支持開(kāi)發(fā)商出租持有房源
北京商報(bào)訊(記者 蔣夢(mèng)惟)今后開(kāi)發(fā)商利用自己手中房源提供租賃服務(wù)將獲得國(guó)家支持。昨日，住建部發(fā)布了《住建部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)?！兑庖?jiàn)》明確將支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租，鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃；也可以與經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)合作，建立開(kāi)發(fā)與租賃一體化、專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作模式。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場(chǎng)，也可以轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。
目前，我國(guó)不少消費(fèi)者選擇以租賃房屋的形式找到自己所住的居所，而這些房源大多數(shù)來(lái)自私人閑置房屋，來(lái)源渠道較單一，但業(yè)內(nèi)表示，拓寬房屋租賃渠道，才能完善房屋租賃市場(chǎng)，令住房供應(yīng)體系更完整，盡可能多地利用存量房源。因此，《意見(jiàn)》指出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。
此外，《意見(jiàn)》還特別明確，要培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買(mǎi)社會(huì)房源，可直接向社會(huì)出租；也可以根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行裝修改造后向社會(huì)出租。值得注意的是，對(duì)于這些機(jī)構(gòu)，我國(guó)將積極引導(dǎo)它們從事中小戶型、中低價(jià)位的住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)。