“限購傳聞越?jīng)坝?，買得越猛烈。”曾經(jīng)發(fā)生在住宅市場上的一切如今又復(fù)制在商住房市場。中介機(jī)構(gòu)披露，6月14日，北京商住房一天成交了2672套，單日簽約金額預(yù)計(jì)達(dá)42億元。一天的簽約量相當(dāng)于5月全月簽約量的60%。為什么著急買商住房？在售樓員的口中，這是普通人可投資的最后“寶地”，單價(jià)低交易自由。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被投資人所忽視的是，在現(xiàn)實(shí)的二手房市場，商住房不僅轉(zhuǎn)讓交易的稅費(fèi)高，而且與住宅存在巨大價(jià)格差。
二手商住房價(jià)格低一半
北二環(huán)外南向一居，65平方米，總價(jià)290萬元；85平方米兩居室，總價(jià)340萬元……當(dāng)林女士看到這個(gè)價(jià)格時(shí)，對(duì)比記憶中10萬元的區(qū)域均價(jià)，有點(diǎn)兒不相信自己的眼睛，以為自己看錯(cuò)了。經(jīng)過經(jīng)紀(jì)人的解釋，林女士才了解到，這幾套均價(jià)不到5萬元的房源之所以這么便宜，是因?yàn)樗鼈兪巧套》?。?jù)了解，目前，在二手房市場，因?yàn)椴荒苈鋺?、交易稅費(fèi)高、有政策風(fēng)險(xiǎn)等原因，商住房遠(yuǎn)沒有住宅搶手，即使不限購，也賣不上價(jià)兒。
林女士介紹說，她之前沒想到商住房與住宅價(jià)格能差這么多。“這幾年，因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，我一直在北二環(huán)外租房住。隨著房租的連年上漲，加上有些閑錢，我就想，如果有合適的房源，還不如買一套合適。因?yàn)椴挥每紤]學(xué)區(qū)房名額，我一直以價(jià)格低為首選條件，前不久，經(jīng)紀(jì)人就向我推薦了這個(gè)小區(qū)的房子。”當(dāng)時(shí)，林女士想，雖然是商住，會(huì)有辦公的，但關(guān)起門，誰也礙不著誰，畢竟價(jià)格差一半兒呢，還是看看吧，如果差不多，就買了。于是，昨天下午，林女士隨經(jīng)紀(jì)人來到位于德外大街東側(cè)的德勝凱旋。這是一棟簡潔、現(xiàn)代的灰色建筑，看起來像辦公樓，與周邊的普通住宅區(qū)別很明顯?！斑@個(gè)樓是1999年建的，算是比較新的，里面一共300戶左右，全部是60至90平方米之間的精裝修小戶型?！苯?jīng)紀(jì)人介紹說。
走進(jìn)樓里，林女士發(fā)現(xiàn)，無論是大堂還是電梯、走廊，都像商用的?！耙贿M(jìn)門，是大理石墻面的大堂。每層樓的布局，像酒店一樣，一分為二，中間是樓道，兩側(cè)是房間。房間里，門口是衛(wèi)生間，然后是開放式的廚房，只有一個(gè)簡單的電磁爐，里面就是一個(gè)方方正正的開間?！?/p>
林女士看了兩套房，從遺留下來的家具看，之前都是用作辦公的。“中介說，旁邊有個(gè)建筑設(shè)計(jì)院，里面很多都是小規(guī)模的設(shè)計(jì)公司，我琢磨了一下兒，雖說是商住，但還是以商為主，不適合居住，所以即使價(jià)格很誘人，還是放棄了?！?/p>
商住房價(jià)格不漲反降
據(jù)鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，商住房與住宅存在巨大價(jià)差是有普遍性的。主要原因是這幾年，二手商住房價(jià)格并未像普通住宅一樣持續(xù)較快上漲，甚至有所下降。如位于西二旗附近的輝煌國際，平均價(jià)格由2013年的28000元降到目前的25000元左右，而附近的住宅價(jià)格由40000元上漲到80000多元。位于西城區(qū)的紅山世家和德勝凱旋，今年三四月份成交均價(jià)也出現(xiàn)下降。
至于商住房價(jià)格難上漲而且相對(duì)價(jià)格明顯偏低的原因，楊現(xiàn)領(lǐng)說，商住房與普通二手住宅相比有四大劣勢。一是土地使用權(quán)限較短，住宅樓的使用年限是70年，而商住房只有50年。二是同價(jià)位的情況，商住房的購置門檻和成本遠(yuǎn)高于普通住宅，商住房一般首付5成，按揭最長10年、利率上浮10%，普通住宅首付一般為3成，按揭最長30年，利率一般會(huì)下浮5%至15%，而且還有公積金可以補(bǔ)充，可動(dòng)用的杠桿和資金成本都優(yōu)于商住房。三是商住房不能解決落戶問題。四是商住房生活成本相對(duì)較高。水、電、物業(yè)管理費(fèi)均為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅，大部分商住項(xiàng)目無燃?xì)庠O(shè)施。
190萬元商住房稅費(fèi)85萬元
除了土地年限、水電等“硬傷”外，商住項(xiàng)目的售樓員不曾告訴購房人的是，購買之后，將來如果想出手套利，相比于普通住宅在個(gè)稅、增值稅和契稅上可享有的優(yōu)惠，商住房轉(zhuǎn)讓沒有任何稅費(fèi)優(yōu)惠。
“雖然轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)成本在現(xiàn)實(shí)中都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買家，賣方不用承擔(dān)，但大額的稅費(fèi)會(huì)增加買家的整體負(fù)擔(dān)，也就變相加大了商住房的出售難度?！痹?jīng)做過二手商住房交易的經(jīng)紀(jì)人周先生告訴記者，而對(duì)買家來說，大額的稅費(fèi)是看房之初不會(huì)亮在明處的。
據(jù)了解，通常，商住房再交易需要繳納差額5%左右的增值稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額20%的個(gè)稅、網(wǎng)簽價(jià)3%的契稅、網(wǎng)簽價(jià)千分之一的印花稅。以一套原值45萬元、現(xiàn)售價(jià)190萬元的二手商住房為例，買家在購買時(shí)，需要繳納7.25萬元的增值稅、至少43.5萬元的土地增值稅、29萬元的個(gè)稅、5.7萬元的契稅、1450元的印花稅?？傆?jì)起來，稅費(fèi)就需要至少85萬元，幾乎占到購買價(jià)格的一半。
“換句話說，每交易一次，成本就要上升一次。賣價(jià)標(biāo)得越高，稅費(fèi)成本也越高?！?/p>
公司買商住“藏著”房產(chǎn)稅
除了借著不限購而炒作銷售的商住房外，在已經(jīng)實(shí)施限購的通州商住房市場，記者也發(fā)現(xiàn)，也有售樓處打出了個(gè)人可以注冊公司名義購買商住房從而規(guī)避限購的所謂“妙招”，讓購房人仍能在限購之下獲得投資標(biāo)的。
售樓員沒有說明白的是，盡管只是把身份標(biāo)簽從個(gè)人更換成了“企業(yè)”，但因?yàn)樯矸菪再|(zhì)不同，購買和再出讓時(shí)的稅費(fèi)成本又不一樣?！叭绻且怨久x持有的商住房，需要先結(jié)清房產(chǎn)稅和土地使用稅，才能夠進(jìn)行上市交易。否則，不僅不允許交易，還要繳納違約金。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，公司產(chǎn)權(quán)的商住房，房產(chǎn)稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購買價(jià)格×70%×1.2%；土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。
記者以200萬元、購買了一套100平方米的商住房為例，按照售樓員所說的“以公司名義”購買，則一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。按照期房的交易程序，若購房人購買4年后上市交易，交易前的持有稅費(fèi)成本就為79200元。這筆錢，是以個(gè)人名義購買時(shí)所沒有的。
同時(shí)，以公司名義購買的商住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，還需要繳納申報(bào)價(jià)3%的契稅、申報(bào)價(jià)萬分之五的印花稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。假如4年后以400萬元的價(jià)格出售，則涉及60萬元土地增值稅，11.2萬元增值稅、12萬元的契稅和2000元的印花稅，總計(jì)83.4萬元。
專家預(yù)測
商住房未來可能出手難
鑒于二手商住房的種種劣勢，這幾年，從實(shí)際交易中看，商住房更多是滿足部分不具有在北京購房資質(zhì)的購買者的過渡產(chǎn)品，購房人無法購買普通住宅只能選擇商住房，并非看中其長遠(yuǎn)的商業(yè)投資價(jià)值?！斑@就決定了商住房并不能替代二手房成為住宅市場的主流。因此，最近火爆的商住房交易大多集中在順義、大興、房山、門頭溝等價(jià)格較低的郊區(qū)，城區(qū)商住房價(jià)格仍然偏高，并非購房者較好的選擇，價(jià)格上漲空間不大。” 楊現(xiàn)領(lǐng)分析道。
目前市場上有商住房限購傳言，楊現(xiàn)領(lǐng)說，如果政府出臺(tái)了限購政策，購買商住房的只能是企業(yè)或長期投資者，需求面臨急劇收縮。本身商住房性價(jià)比不如普通住宅，限購以后商住房作為過渡產(chǎn)品的吸引力會(huì)下降，也會(huì)使得后期換手更為困難，一部分需求可能會(huì)轉(zhuǎn)到燕郊、大廠、固安、廊坊、武清等二手房市場。另一方面，最近一手房市場商住房短期供給相對(duì)過剩，價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)下跌。這種價(jià)格下跌會(huì)對(duì)消費(fèi)者形成不好的預(yù)期，可能進(jìn)一步傳導(dǎo)到二手房，造成二手商住房的價(jià)格下滑。
本報(bào)記者 李海霞 趙瑩瑩 D155 J201