從上周網(wǎng)上流出南京樓市新政內(nèi)部文件，到本周一“調(diào)控紅線”被坐實，2016版南京樓市“限漲令”由于缺少權威解讀引發(fā)多重猜想。昨天南京市《關于推進供給側(cè)結構性改革促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》進一步浮出水面，10條細則再次引起業(yè)界震動。

　　“調(diào)控紅線”到底以何時間周期為節(jié)點？年化漲幅該怎么理解？南京市物價局昨日接受揚子晚報獨家采訪，回應熱點問題。

　　揚子晚報全媒體記者

　　石小磊 馬祚波

　　南京樓市新政“十條意見”

　　1 精準去庫存，商辦庫存較多、去化周期較長的區(qū)域，允許調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。

　　2 保持合理土地供應規(guī)模節(jié)奏，地塊拍賣中保障房建設資金應與土地出讓金首付款一并支付。

　　3 遏制房價過快上漲勢頭，對六城區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)的商品住宅項目設置8%-12%的漲幅空間。

　　4 推進棚戶區(qū)改造和保障性安居工程建設，鼓勵選擇貨幣化安置方式。

　　5 逐步構建租購并舉住房制度，提高公租房等保障方式的覆蓋率。

　　6 剛需集中區(qū)域，保持100平方米左右戶型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程項目）50%的合理占比。

　　7 提升城市宜居性和配套建設監(jiān)管水平。

　　8 鼓勵和支持企業(yè)加快普通商品住宅上市節(jié)奏，增加有效供給。

　　9 構建南京房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)分析工作機制，有效整合行業(yè)管理部門信息。

　　10 加強輿論引導。

　　物價局發(fā)話：“調(diào)控紅線”這樣理解

　　●“年化漲幅”

　　即按季度分解控制房價漲幅，如上一季度房價指數(shù)漲幅過高，則對當季度目標進行動態(tài)調(diào)整和控制。

　　●分類調(diào)控

　　對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項目，不含180平方米以上及低密度住宅，按照價格區(qū)間分類指導：

　　申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；

　　每平方米2—3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；

　　每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

　　● 基準價格

　　以2016年初批次成交均價為基準點，以新政發(fā)布之日為時間節(jié)點，新政發(fā)布前今年已申報一次的，以該次均價為基準點；今年已申報數(shù)次的，綜合測算出一個基準點；今年未申報的，以下一次申報批次均價為基準點。

　　●執(zhí)行周期

　　即以基準價格計算，2016年度內(nèi)的漲幅要控制在8%-12%之內(nèi)。

　　● 打擊捂盤漲價

　　領取預售許可證的項目應一次性公開全部房源，及時對外銷售。對捂盤惜售，欲整棟、大面積上調(diào)價格的不予調(diào)價申報。

　　最受關注“調(diào)控紅線”究竟怎么理解？

　　官方解讀

　　執(zhí)行周期不跨年度，只算2016年度內(nèi)漲幅

　　近一周以來，新政的時間節(jié)點一直是最大懸疑，現(xiàn)在答案有了，昨天下午，南京市物價局獨家接受揚子晚報采訪對“調(diào)控紅線”作出解讀，服務價格處處長王陽解釋，年化漲幅8%-12%的控制周期就是指以具體樓盤2016年年初批次成交均價為基準點，到2016年底的整體漲幅。

　　舉個例子，某樓盤今年只開過一次盤，2月份推了一批房源均價為35000元，那么新政要求即今年年底前最多漲35000×8%＝2800元。至于這個樓盤今年初的35000元與去年的均價相比漲了多少，那不在調(diào)控范圍內(nèi)。

　　基準價格怎么計算要視情況而定

　　今年開過盤且只開過一次盤的好算，就按今年第一次開盤價格作為基準價，今年內(nèi)可以再漲的空間也就是看得見的了。

　　問題是，今年還沒有開過盤的怎么算呢？王陽說，如果該樓盤接下來要推出一批房源，那么就以它接下來推的這一次，即今年首批次房源的成交均價作為基準價格。

　　而有些樓盤今年內(nèi)可能已開過數(shù)次盤，是以第一次開盤還是最后一次開盤的價格作為基準價呢？王陽說，兩種都不公平，因為這些樓盤事先也不知道政府要出調(diào)控政策。對這些樓盤物價部門將以數(shù)批次成交均價加權計算，并參考周邊同類型同品質(zhì)樓盤價格，定一個基準價，在這個基礎上，年內(nèi)漲幅不宜超過8%-12%。

　　“年化漲幅”就是按季度分解控制漲幅

　　“年化”是個有些偏金融行業(yè)的專業(yè)詞匯，很多人對此概念比較陌生。南京市物價局服務價格處處長王陽解釋，所謂“年化漲幅”即按季度分解控制漲幅，這樣一說就好理解了，實際操作上與2014年“寧七條”有些類似。

　　王陽說，按季度分解控制房價是一個動態(tài)調(diào)整的過程，如果上一季度的漲幅過高了，將相應調(diào)整當季度的控制目標，以確保今年內(nèi)的漲幅控制在8%-12%這個目標線，防止房價大起大落。

　　算賬

　　不同樓盤價格究竟怎么變化？

　　南京“限漲令”塵埃落定，根據(jù)不同的房價區(qū)間設定不同的漲幅空間，從8%到12%不等，那么樓盤的價格究竟會怎樣變化呢？下面舉幾個例子來說明。

　　第一類：今年只開過一次盤

　　昨晚開盤的河西中部項目宏圖上水云錦房價從之前一次的37500元/㎡漲至45000元/㎡，這也是該樓盤今年內(nèi)的唯一一次開盤。按照最新的“限漲令”，該項目價格超過30000元/㎡，漲幅空間為8%，因此宏圖上水云錦今年的最高售價只能在48600元/㎡以內(nèi)，漲幅為3600元/㎡。

　　值得一提的是，河西樓盤仁恒江灣城今年4月初推出了一批新房源，這也是今年的首次開盤，房價為45000元/㎡。由于這批房源的面積全部在220平方米以上，超過了180平方米，因此該樓盤將不受“限漲令”的限制。

　　第二類：今年內(nèi)開過數(shù)次盤

　　江寧與麒麟等地有不少樓盤在今年內(nèi)多次推盤，根據(jù)規(guī)定，將按照之前開盤的價格綜合測算，不過具體尺度如何把握并未明確。

　　第三類：今年沒開過盤

　　這一類樓盤還是比較多的，凡是沒有推過新房源的項目，將根據(jù)年內(nèi)新開的價格為基數(shù)，并根據(jù)“限漲令”設置漲幅。

　　熱點答疑

　　1：8%、10%、12%這三個幅度是怎么確定的？

　　——參照普通商品房利潤率和市民接受度

　　“申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2—3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%?！边@三個幅度是怎么確定的呢？

　　王陽解釋，在2007年之前南京曾實施“一房一價”政策時提出過一個概念，即普通商品房的合理利潤率為8%，最高上浮5%，這次給這三個類型的商品房定一個指導漲幅，也是參照了普通商品房的利潤率，并考慮了普通老百姓對平均漲幅的接受程度，“并不是說你一定要漲這么多，而是給出一個最高漲幅的指導意見?！?/p>

　　2：首次公開公布“調(diào)控紅線”目的為何？

　　——告訴大家什么叫“合理漲幅”

　　樓市調(diào)控在南京不是第一次，但是明確公布“調(diào)控紅線”還是第一次，分類指導也是第一次?！岸紣炘趬乩锊缓茫蓖蹶栒J為，明確地公布出“調(diào)控紅線”操作性更強，也讓社會公眾包括房產(chǎn)商明白，什么樣的漲幅叫作合理的漲幅。而分三個類別來調(diào)控，也是根據(jù)價格高低，越是高價樓盤的漲幅控制得更緊一些，目的是指導房價更加合理。

　　3：今年還沒開過盤的會不會一次漲到天花板？

　　——首次申報不得明顯高于周邊價格

　　記者第一眼看到這個政策就有個疑慮：既然以今年第一次申報的成交均價為基準價，那么今年還沒有開過盤的開發(fā)商豈不是做夢也要笑醒？我第一次就漲足了，不就可以規(guī)避新政調(diào)控了嗎？王陽說，并非如此。今年沒申報過的，首次申報也必須價格合理，雖然不追究與去年價格相比的漲幅，但也不能隨便漲，要與周邊同類型同品質(zhì)樓盤價格相當，不能明顯超出。

　　4：今年內(nèi)漲幅已超紅線的就不能漲了？

　　——不能這樣理解，今年內(nèi)已漲部分不累計

　　有的樓盤今年內(nèi)已經(jīng)申報過不止一次，年內(nèi)的漲幅也早超過“紅線”，是不是這些樓盤的房價年內(nèi)已見頂？王陽說也不能這樣理解，“這樣不公平，這些開發(fā)商也不知道接下來要有調(diào)控政策呀?！彼f，對這些樓盤，就會按上述加權計算方式再參考周邊均價，由物價部門給它算個基準價，在此基礎上，年內(nèi)它還是可以有8%-12%的漲幅的。

　　5：上批是毛坯這批是精裝也是同樣的幅度？

　　——不是，毛坯與毛坯比，精裝部分另算

　　近日網(wǎng)上有觀點認為，一刀切的“紅線”對品質(zhì)好的樓盤是個打擊。對此，王陽回應表示，同一小區(qū)，房源類型品質(zhì)不同，并不是就死套百分比。比如第一批是毛坯房，下一批推出了精裝房，那就用毛坯的價格來比較計算漲幅，精裝修部分的價格由第三方評估。同樣的道理，同一個小區(qū)，有的是小高層，有的是高層，價格也是有差異的，在不同批次推出來不同類型的房子，物價局也會通過一定的比價關系將其折算成同一類型的房子來計算漲幅。那么，有開發(fā)商說，我上批推的是沿街的幾幢，這一批是樓王，是不是該放點漲價空間。王陽說：“這個不管，類型一樣的都一視同仁，開發(fā)商自己去把握好差價，最后的成交均價在漲幅范圍內(nèi)就行?！?/p>

　　6：不讓漲價會不會導致開發(fā)商捂盤？

　　——物價局認為不會導致無房可售

　　“不是不讓漲價，只是指導企業(yè)合理制定價格，將房價上漲控制在一個合理的空間?！蓖蹶栒f，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有各自的銷售目標和任務，而且也不是沒有漲價空間，不會導致企業(yè)紛紛捂盤惜售，購房者無房可買。若真有開發(fā)商捂盤惜售的，意圖大幅漲價的，將不予申報，房管局也會對其進行處理。

　　物價局還說了

　　我們真不是“限價” 是指導合理定價

　　就在南京的樓市新政被炒得沸沸揚揚之際，上周省物價局召開了兩次新聞發(fā)布會，相關負責人兩次都表態(tài)我省各地樓市沒有“限價”之說。這其中，到底誰對誰錯，誰是誰非？有不少人提出此問。作為南京市物價局具體分管房地產(chǎn)價格的處室負責人，王陽昨日回應了這一問題，以下是回應的內(nèi)容。

　　問：劃出限漲紅線，不是“限價”嗎？

　　答：我們真不是“限價”，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價行為進行指導，指導其在合理的區(qū)間制定價格。文件里用的詞是“不宜”，超過這個幅度就是定價過高。我們并不是不讓企業(yè)漲價，而是希望企業(yè)合理定價。

　　問：這個合理的區(qū)間怎么認定？

　　答：要與周邊同品質(zhì)同類型房源價格相當，而且市場要接受。你申報3萬，接果2.5萬都賣不掉，那就是不合理。

　　問：河西某樓盤4.5萬左右的高價被連夜搶空，有購房者說5萬也要搶，這不說明市場接受了嗎？

　　答：好多搶購的都是投資客，炒房的，這樣的價格能說合理嗎？我們說的合理，是與南京的居民收入水平相匹配，與南京這座城市發(fā)展定位相匹配，最終目的是為引導南京的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　其它關注點

　　樓盤借毛坯改精裝漲價恐怕行不通了

　　關注點1

　　“毛改精”恐怕行不通了

　　政策原文：堵住為提價、采取毛坯改裝修房的“后門”，凡是毛坯改精裝的項目，不但需要公示取得先期購房業(yè)主同意，還要對預售方案（出現(xiàn)重大調(diào)整）進行重新備案，對價格申報進行重新指導，毛坯部分價格不變，精裝修價格按照第三方專業(yè)機構評估結果合理確定。

　　專家解讀：開發(fā)商利用毛坯改精裝提價的行為，成為許多買房人的“痛點”。就在前晚南京出臺《關于推進供給側(cè)結構性改革的意見》的同時，城南一家樓盤宣布剛剛領取了新房源的預售證，之前一直以毛坯銷售的該項目轉(zhuǎn)為賣起了精裝房，房價也從去年底的26000元/㎡漲至32000元/㎡，漲幅高達23%。盡管開發(fā)商宣稱精裝銷售是滿足買房人的“需求”，不過明眼人不難看出，這家樓盤實際上是借精裝交付提價，而南京市面上類似的“穿衣盤”并不鮮見。

　　按照此次出臺的新政規(guī)定，南京樓盤中打算“毛改精”的，首先要得到先期購房業(yè)主的同意，對預售方案也要重新備案，其中毛坯價格不變，精裝價格需按第三方評估結果來確定。業(yè)內(nèi)人士指出，從這一條的字面意見上看，“毛改精”的審批條件嚴格了許多，開發(fā)商借此漲價的“門檻”似乎也高了不少。不過，該項新舉措仍欠缺一定的可操作性，或者說諸多細節(jié)仍有待明確。

　　具體來說，首先，“先期業(yè)主”指的是哪一些人？是之前所有購買這家樓盤的人群，還是前一期的購房業(yè)主呢？其次， 要取得他們同意的途徑是什么？是公開投票還是上門收集意見？是需要全體同意還是過半數(shù)，或是其他比例？

　　關注點2

　　剛需區(qū)域確保100㎡左右戶型占一半

　　政策原文：鼓勵開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設中小戶型、適銷對路的各類住宅，加強市場監(jiān)測和引導，對于剛性需求集中的區(qū)域，保持100平方米左右戶型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程項目）50%的合理占比。特別提出100平方米戶型面積的合理占比，也是從市場供應的有效性角度出發(fā)，鼓勵市場供應滿足剛性需求，及時從供地、規(guī)劃、行業(yè)引導等多個方面，保持市場的供需平衡，實現(xiàn)供給側(cè)改革的目的。

　　專家解讀：2014年2月，南京市正式開始執(zhí)行“9050”政策，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的住宅部分中，90平方米以下的套型總面積，需占到住宅總面積的50%以上，通俗地講，就是“90平方米以下的套型占一半”。該政策直到2015年8月被正式取消，江北、河西、仙林等多個板塊的住宅地塊受此限制，此舉被視為確保剛需買家的重要舉措。

　　為何“下崗”近一年的政策改頭換面再次出現(xiàn)呢？按照昨天出臺的新政規(guī)定，將在剛需集中的區(qū)域，確保100平方米左右的戶型占到總量的50%，市場人士認為，這一新提法更為靈活，比如不再“一刀切”將所有住宅用地納入政策范圍，而是有選擇性地限定在剛需區(qū)域，操作性更強；此外，也順應市場發(fā)展將原先的“90平方米”提升至“100平方米左右”，滿足首次置業(yè)以及剛性改善需求，更為人性化。

　　需要指出的是，此次新政將保障性安居工程也納入了進來，也就是保障房也算做50%的合理占比之內(nèi)。眾所周知，南京保障房的戶型配比一般不超過90平方米，從30多平方米到80多平方米不等，由于保障房的數(shù)量還不少，因此剛需板塊商品住宅類產(chǎn)品的100平方米左右戶型究竟能有多少，是普通買房人最為關心的。

　　關注點3

　　5萬平方米以上的宅地可能要配建保障房了

　　政策原文：對于出讓土地面積5萬平方米以上的住宅用地，如果有配建保障性住房的要求，將把保障房的套型比例、規(guī)模數(shù)量、建設標準、交付時間等一并納入土地出讓條件。

　　專家解讀：南京過去在保障房配建方面，一直強調(diào)的是在土地出讓時超過限價的，開發(fā)商繼續(xù)舉牌或競保障房面積，或競保障房建設資金。從實際操作來看，南京還沒有出現(xiàn)過競配保障房面積的地塊，但是此次新政中首次明確了，對于出讓面積在5萬平方米以上的住宅地塊，可能真的要配建保障房了。

　　普通小區(qū)中配建保障房一直是業(yè)內(nèi)爭議的話題，在“混居”和“分居”二者中，南京采取的是“分居”的做法，集中建設保障房項目，之所以如此，是因為很多普通小區(qū)的業(yè)主認為，保障房會“拉低”小區(qū)檔次，今后賣不上價，而且管理上也存在弊端。

　　不過樓市專家告訴揚子晚報記者，相關部門一直在調(diào)研以“混居”的方式來解決保障房配建問題，今后出現(xiàn)競配保障房面積的住宅地塊可能很快就會出現(xiàn)了。

　　“限漲令”敲定后

　　首盤昨晚被“搶光”

　　去年首次開盤：30500元/㎡

　　上一次開盤：37500元/㎡

　　昨晚：均價45000元/㎡！

　　南京“限漲令”正式敲定后的首次開盤昨晚落幕，位于河西中部的宏圖上水云錦推出216套均價45000元/㎡的豪宅，結果吸引了600多組客戶認購，開發(fā)商對外宣稱不到兩個小時就賣完了。

　　這家位于廬山路與怡康街交界處的項目于去年4月份首次開盤，當時的售價僅為30500元/㎡，成為河西中部板塊首個房價“破3”的樓盤。昨晚，宏圖上水云錦開盤銷售的216套房源均價達到了45000元/㎡，相比首次開盤的整整一年之前，房價上漲了47.5%，相比前一次開盤價37500元/㎡，房價也上漲了20%。昨晚新推的戶型有115平方米、130平方米、143平方米等，共有650組客戶報名認籌，開發(fā)商只給出開盤當天每套優(yōu)惠2萬元的優(yōu)惠幅度，即便如此，依舊阻擋不了買房人的熱情。

　　家住河西奧體一帶的一位買房人表示，自己是在10年前買的房，面積120平方米左右，如今家里四口人感覺不夠住了，想換個環(huán)境。他說房價不知怎么突然就漲得這么兇，好在他是以舊換新，打算購買143平方米的戶型，“缺口”在100萬以內(nèi)，還是可以承受得起的。據(jù)開發(fā)商介紹，類似這樣的換房人占了不小的比例。

　　截至昨晚10點，該樓盤的銷售人員給出的數(shù)據(jù)是216套房源全部售罄，不過這也在開發(fā)商的意料之中。據(jù)記者了解，河西板塊將要上市的樓盤還有不少，比如金隅紫京府預計在五一前后開盤，推出二期的175套房源，戶型從90平方米到143平方米不等，預計均價在42000元-45000元/㎡，最貴的可能超過47000元/㎡。河西中部的鉑悅金陵、海玥名都苑都有近期開盤的計劃，房價預計都在45000元/㎡以上。