北京青年報(bào)記者從市住建委官網(wǎng)查詢到，截至4月21日，北京可售期房商品住宅共32277套，可售現(xiàn)房商品住宅共35132套，期房與現(xiàn)房相加北京商品住宅的庫存總量僅為67409套，這比今年1月份減少了將近1萬套，創(chuàng)近25個(gè)月新低。

　　雖然商品住宅屢創(chuàng)新低，但包括商住類產(chǎn)品在內(nèi)的北京市商品房庫存總量仍然高達(dá)212571套，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題。

　　中小戶型稀缺明顯

　　從純商品房住宅各戶型的庫存占比情況看，90平方米以下的中小戶型庫存占比約30%；而按照面積計(jì)算，90平方米以下的戶型總面積不到15%。“從目前的市場(chǎng)供需看，剔除部分開發(fā)商自用，中小戶型稀缺明顯。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從北京商品房住宅市場(chǎng)、最近幾年的住宅土地供應(yīng)看，商品房高端化趨勢(shì)明顯，小戶型供應(yīng)減少。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，北京延續(xù)兩年的商品住宅供過于求的局面在2016年被打破，其主要原因在于2014年和2015年在土地供給上向民生類用地的自住房和保障房傾斜所致，保障類住宅產(chǎn)品供地較大，擠占了商品住宅用地面積，導(dǎo)致2014和2015兩年北京出讓的商品住宅面積僅有500萬平方米。

　　今年竣工保障房將達(dá)6萬套

　　北青報(bào)記者注意到，自住房和保障房的成交量及價(jià)格并不列入商品房統(tǒng)計(jì)范圍。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“十二五”期間本市完成了100萬套保障房的建設(shè)目標(biāo)。3月23日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布消息，2016年全市將建設(shè)籌集5萬套保障性住房。此外，2016年竣工的保障房數(shù)量也將達(dá)到6萬套。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，這部分龐大的數(shù)據(jù)將在幾年之后對(duì)市場(chǎng)造成重大影響，這是北京市的高明之處，也是這輪房價(jià)上漲中北京沒有深圳、上海那么瘋狂的原因之一。

　　張大偉表示，從北京商品房住宅市場(chǎng)、最近幾年的住宅土地供應(yīng)看，商品房高端化趨勢(shì)非常明顯，開發(fā)商惜售現(xiàn)象出現(xiàn)。特別是地王項(xiàng)目增加，這導(dǎo)致大部分設(shè)計(jì)成為高端大戶型物業(yè)，小戶型供應(yīng)減少。從成交結(jié)構(gòu)看，北京樓市基本呈現(xiàn)了“剛需歸自住，頂豪遍地跑，中端受擠壓”的情況，預(yù)計(jì)今年大批地王上市后，北京市場(chǎng)的畸形發(fā)展將更加明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正是商品住宅供地的減少，開發(fā)商無米下炊，導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)減少，由供地不足到住宅供應(yīng)減少的傳遞效果最終在2016年開始顯現(xiàn)。剔除了保障房的數(shù)據(jù)之后，北京房價(jià)漲速加快。

　　今年商品住宅計(jì)劃供地量增加100公頃

　　北青報(bào)記者注意到，在日前市國土局發(fā)布的2016年供地計(jì)劃中，北京商品住宅計(jì)劃供地量增加了100公頃，但有分析人士表示，出于商品住宅開發(fā)的周期性原因，短期內(nèi)難以影響到市場(chǎng)。

　　另外，3月底北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)2宗土地出讓公告中重現(xiàn)“90/70”政策，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。分析人士認(rèn)為，該政策的提出將會(huì)有效增加商品房供應(yīng)套數(shù)，在一定程度上緩解供需失衡以及所帶來的房價(jià)上漲局面。文/本報(bào)記者 朱開云