近日，上海、深圳先后發(fā)布樓市調(diào)控新政策，引發(fā)市場(chǎng)極大關(guān)注。大家更多關(guān)注了兩地購房門檻的提高，筆者認(rèn)為，更需要關(guān)注的是兩地新政體現(xiàn)出的從供給側(cè)調(diào)控樓市的思路。
此次政策調(diào)整主要原因是多個(gè)一線城市樓市出現(xiàn)非理性上漲，監(jiān)管旨在擠出房地產(chǎn)泡沫。兩地樓市新政反映出，一線樓市調(diào)控的一大焦點(diǎn)在于從需求側(cè)轉(zhuǎn)到供給側(cè)的新思路。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，比1月份增加9個(gè)，其中漲幅較上月擴(kuò)大的城市有33個(gè)，比1月份增加10個(gè)。從各級(jí)城市看，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)，城市間房?jī)r(jià)漲幅差距進(jìn)一步擴(kuò)大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。
調(diào)控房?jī)r(jià)，控制需求端是短期之舉，而調(diào)整供應(yīng)端才是長(zhǎng)效機(jī)制。目前在政策的持續(xù)刺激下，整體市場(chǎng)的分化仍在延續(xù)，但去庫存任務(wù)最重的廣大三四五線城市仍沒有太大起色。從需求端刺激的政策還會(huì)頻繁出臺(tái)，但效果會(huì)越來越有限。這種情況下，調(diào)控最好從供給端方面加以努力。
在土地供應(yīng)方面，在庫存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量，以及中小戶型的供給。在庫存壓力比較大的地區(qū)，要嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，減少甚至停止供應(yīng)。深圳樓市調(diào)控意見首先提出，要加強(qiáng)多渠道住房供應(yīng)和住房保障，這是未來深圳樓市管理的新方向，也意味著深圳樓市調(diào)控從需求側(cè)為主轉(zhuǎn)向了供給側(cè)為主。從中長(zhǎng)期來看，隨著收入增長(zhǎng)、人口流入、城市轉(zhuǎn)型升級(jí)，各類住房需求有增無減，單純調(diào)控需求效果或有限。此次提出的“新增、盤活、更新、棚改”等四個(gè)渠道的新房供應(yīng)，以及40萬套保障房籌建、35萬套的保障房供應(yīng)，意在讓樓市在供給側(cè)全面發(fā)力，滿足長(zhǎng)期旺盛的居住需求，徹底緩解供求關(guān)系，構(gòu)建房?jī)r(jià)逐漸穩(wěn)定的基石。
其他不少地方也在供應(yīng)端加大調(diào)整力度。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》明確指出，上海將進(jìn)一步加大商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%(部分矛盾突出區(qū)域亦為70%)。福建日前出臺(tái)的包含八項(xiàng)去庫存措施的《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》(“閩八條”)最大的一個(gè)亮點(diǎn)就是可以土地“轉(zhuǎn)性”，提出要優(yōu)化開發(fā)用地供應(yīng)，規(guī)定2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。
今年的政府工作報(bào)告指出，要“推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍?！边@意味著，在供應(yīng)端，我國(guó)將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場(chǎng)的渠道，大力推進(jìn)棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場(chǎng)，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。
樓市的供給側(cè)改革，不僅僅是要消化房屋庫存，更重要的意義是為廣大人民群眾提供更好的住宅產(chǎn)品，更好地滿足人民的居住和生活需求。過去，我們的經(jīng)濟(jì)政策主要在需求端發(fā)力，現(xiàn)在，要在供給側(cè)加大改革力度。主要是控制增量，調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，增加土地有效供給；實(shí)施結(jié)構(gòu)優(yōu)化，增加高品質(zhì)、有附加值的有效供給。有了高品質(zhì)產(chǎn)品，才有住房消費(fèi)。有了梧桐樹，才能引來鳳凰。