對于深圳房價(jià)，有人預(yù)期會(huì)一直漲上去，但現(xiàn)實(shí)究竟怎樣？這個(gè)3月，對于深圳樓市來說注定又是一個(gè)不平凡的月份。

　　監(jiān)管風(fēng)暴中的深圳樓市

　　深圳樓市監(jiān)管風(fēng)聲越來越緊，開始讓部分投資客的心態(tài)動(dòng)搖，就連一些“私下”眾籌買房的投資者也開始產(chǎn)生分歧。

　　去年至今，以深圳為代表的一線城市樓市輪流瘋狂上漲，首付貸則是這一輪房價(jià)暴漲的新產(chǎn)物，也被認(rèn)為是為樓市爆炒推波助瀾的加杠桿工具。在加杠桿炒房的質(zhì)疑聲中，深圳市相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)3月初對首付貸進(jìn)行摸底調(diào)查，全國也拉開了清理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上無序加杠桿的帷幕。

　　深圳對首付貸進(jìn)行摸底排查后，隨后又將目光對準(zhǔn)眾籌炒房。深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)近日下發(fā)通知，要求其互聯(lián)網(wǎng)金融成員企業(yè)停止“眾籌炒房”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，并進(jìn)行自查自糾和行業(yè)清理工作。深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)認(rèn)為，“眾籌炒房”不僅涉嫌非法集資，存在投資人資金被非法利用風(fēng)險(xiǎn)，易引發(fā)“維權(quán)”事件，也涉嫌規(guī)避國家有關(guān)監(jiān)管政策，讓購買力不足或由于限購無法購房的人違規(guī)購買房產(chǎn)，增加了房價(jià)波動(dòng)情況下的違約概率。

　　深圳樓市持續(xù)火爆，業(yè)內(nèi)趁勢推出眾籌炒房業(yè)務(wù)，參與者既有房地產(chǎn)開發(fā)商、中介，也有眾籌、P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。在國內(nèi)首家二手房眾籌平臺(tái)拼房網(wǎng)上，證券時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)該平臺(tái)已經(jīng)成功眾籌了多處房產(chǎn)，但正在進(jìn)行融資的項(xiàng)目已經(jīng)全部下架。除此之外，深圳樓市還面臨其它方面的壓力：深圳將在4月1日起對房產(chǎn)交易評估價(jià)格進(jìn)行更新，調(diào)整后深圳房產(chǎn)評估價(jià)格或?qū)⒋蠓岣?，此次調(diào)整距離上次深圳調(diào)整房產(chǎn)交易評估價(jià)格僅僅過去半年時(shí)間。

　　眾籌炒房及首付貸都屬樓市高杠桿行為，清理運(yùn)動(dòng)的號(hào)角已在深圳吹響。監(jiān)管風(fēng)聲越來越緊，開始讓部分投資客的心態(tài)動(dòng)搖，就連一些“私下”眾籌買房的投資者也開始產(chǎn)生分歧。在福田八卦嶺片區(qū)經(jīng)營中介生意的曹經(jīng)理對證券時(shí)報(bào)記者表示，“之前有好幾套二手房源就是幾位合伙人眾籌買來的，現(xiàn)在合伙人之間分歧太大，本來還是要賣不賣的，但這幾天都決定出手。”

　　您察覺到

　　這些信號(hào)了嗎？

　　電話轟炸、街頭舉牌、筍盤推薦、新房開盤還要請明星大腕來拉人氣。盡管進(jìn)一步的調(diào)控措施還未真正落地，但深圳樓市卻已經(jīng)開始進(jìn)入深度博弈時(shí)期。

　　去年，搶房潮和賣家違約潮同時(shí)在深圳樓市上演，“7000人雨中排隊(duì)搶購1000套房源”、“這套不買就沒了！中介還愛理不理！”、“就算違約到底也收回房子不賣！”這些情景成為去年深圳樓市火爆時(shí)期最真實(shí)的寫照。

　　最近，深圳樓市卻出現(xiàn)了一些不一樣的信號(hào)：許多深圳市民頻繁接到二手房中介的電話轟炸，而且不再僅僅是推銷東莞惠州等臨深片區(qū)房源；街頭舉牌、筍盤推薦的現(xiàn)象也逐漸增多；最近新盤入市腳步也開始放緩。也有準(zhǔn)備購買新房的市民“調(diào)侃”：不是說深圳只要有新房開盤都靠搶嗎？為什么新房開盤還要請這么多明星大腕來拉人氣？

　　證券時(shí)報(bào)記者近日走訪了羅湖翠竹、福田八卦嶺、新洲以及南山前海片區(qū)，許多中介都表示最近主動(dòng)降價(jià)的二手房源越來越多，例如位于福田區(qū)的旭飛花園，37平方米的單位之前叫價(jià)曾達(dá)到195萬元，現(xiàn)在有業(yè)主報(bào)價(jià)170萬元出售；新洲片區(qū)的祥云天都世紀(jì)34平方米單位，此前報(bào)價(jià)都在200萬元以上，現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)190萬元。南山前海片區(qū)的中介陳經(jīng)理也對記者表示，最近一些報(bào)價(jià)過千萬的大戶型房源，有業(yè)主主動(dòng)降價(jià)10%左右，買家議價(jià)空間很大。

　　陳經(jīng)理表示，現(xiàn)在的市場行情是買賣雙方相互博弈，而不再像去年那樣一邊倒。深圳中原研究中心表示，業(yè)主報(bào)價(jià)已連續(xù)三周收窄上調(diào)幅度。南山、龍華、寶安北及坂田等去年漲幅較大的區(qū)域業(yè)主報(bào)價(jià)有所下調(diào)，而后海、蛇口和科技園北等區(qū)域業(yè)主報(bào)價(jià)環(huán)比下跌3%。深圳鏈家市場研究中心表示，政策收緊的預(yù)期傳聞較大程度上影響了市場成交，加之房價(jià)處于高位，令置業(yè)者入市不積極。對于后市發(fā)展，美聯(lián)物業(yè)分析認(rèn)為，因樓市調(diào)控收緊傳聞，目前深圳市場上觀望心態(tài)與著急入市心態(tài)各占一半，預(yù)計(jì)4月1日評估價(jià)調(diào)整政策落地后，二手房市場或進(jìn)入短暫的調(diào)整期。

　　在深圳房價(jià)快速上漲的背后，租金水平也應(yīng)勢而升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年深圳市原關(guān)內(nèi)區(qū)域樓盤房租均有20%左右的漲幅。不過，與房價(jià)飆升的幅度相比，深圳租金的漲幅顯然“跟不上”。最新的數(shù)據(jù)顯示，美聯(lián)物業(yè)（深圳）二手住宅租金回報(bào)率下滑至1.93%，二手住宅租金回報(bào)率的下降也顯示市場蘊(yùn)含的投資風(fēng)險(xiǎn)增加。更有中介向記者表示，最近他們都在力推互聯(lián)網(wǎng)O2O租房公司自如的房源，因?yàn)楣緯?huì)給予他們比平常租單高出許多的傭金回扣，這或許也在一定程度上體現(xiàn)出擁有眾多深圳房源的自如所面臨的租金壓力。

　　由此可見，深圳樓市雖然火熱，但也非?！按嗳酢薄M管進(jìn)一步的調(diào)控措施還未真正落地，樓市卻已經(jīng)開始進(jìn)入深度博弈時(shí)期。證券時(shí)報(bào)記者 吳家明