寬松信貸政策之下，深圳樓市在過去一年呈現(xiàn)了"另類"繁榮。

　　深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳新房成交面積超過660萬平方米，同比大增 65%，成交均價較2014年上漲近四成，大步跨入了“4萬元時代”。

　　二手房市場更是火爆。2015年深圳全市二手住宅共成交12.7萬套約1060萬平方米，相比2014年大幅增加約120%。從歷史記錄來看，這個成交量僅次于2009年。成交均價也呈現(xiàn)快速上漲，目前也接近4.5萬/平方米。

　　在深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫看來，深圳人口增速穩(wěn)定，有效需求強勁，同時土地供應有限，供不應求局面將依然難解。這些因素都決定深圳樓市將會在2016年繼續(xù)慣性沖高。

在剛剛過去的2015年，深圳樓市大踏步邁進四萬元時代(資料圖)

　　寬松信貸下的另類繁榮

　　無論是新房還是二手房，深圳過去這一年的房價漲幅均領(lǐng)漲全國，將上海、北京遠遠拋在了身后。

　　回顧過去這一年，深圳新房成交均價攀升之快令人咋舌。年初的均價才約2.5萬/平方米，到6月迅速突破3萬/平方米。進入第四季度，隨著大量高品質(zhì)住宅集中入市，深圳新房價格已經(jīng)大步跨入4萬/平方米的時代。其中，11月單月成交均價沖高至44761元/平方米，同比上漲69%，為2008年以來最大漲幅。

　　二手房的成交均價也呈現(xiàn)井噴狀。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2015年深圳的二手房均價已經(jīng)從29930元/平方米漲至45690元/平方米，大幅上漲53%。由于房價上漲過快，二手房業(yè)主返價、違約的案例比比皆是。

　　究其原由，一年多以來支撐房地產(chǎn)市場的各項利好政策，尤其是前所未有的寬信貸顯然是深圳樓市漲勢瘋狂的主因。

　　不難發(fā)現(xiàn)，2014年四季度出臺“930新政”是此輪暴漲的導火索，“認房不認貸”催生了一大波換房客需求入市，加速了成交的放量。2015年“330 新政”的出臺，使二套房首付降至4成，營業(yè)稅免征5年改2年，雖說深圳仍然執(zhí)行二套首付7成的政策，但市場熱度被引爆。從投資客到換房客到首置剛需客，都前赴后繼涌入樓市。

　　再加上央行自2014年11月以來連續(xù)四次下調(diào)存款準備金率，六次下調(diào)基準利率，為深圳帶來了大量新增資金。同時，2014年以來瘋狂上漲的股市又加速了貨幣創(chuàng)生，財富效應快速轉(zhuǎn)移到樓市。

　　投資客成為此輪深圳樓市暴漲的重要助推者。深圳鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益，且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”進行購房。

　　今年房價將繼續(xù)漲15%？

　　那么，深圳房價在2016年還會延續(xù)去年的漲勢嗎？《第一財經(jīng)日報》記者采訪了多位深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他們均認為，過去一年深圳房價上漲了近40%是不太正常的，2016年房價漲幅會有所回調(diào)。

　　深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平表示，2015年是深圳樓市瘋狂的一年，量價齊升，置業(yè)者集中入市，不少置業(yè)需求提前釋放。若2016年沒有重大的政策利好出臺與推動，預計會高位回落至年成交8~9萬套的正常水平。而鑒于深圳供需矛盾的天然失衡且買賣雙方大部分看漲房價，預計價格會保持15%左右的穩(wěn)步上漲。

　　第一太平戴維斯華南區(qū)研究部高級經(jīng)理何凌也認為，政策利好和央行降息對房價的作用是短期的，隨著市場供需進一步穩(wěn)定，深圳房價將趨于平穩(wěn)，投資也將回歸理性。

　　鄭叔倫則表示，判斷深圳樓市走向要結(jié)合人口流入、土地供應、政策等因素分析。

　　深圳是純粹的移民城市，外來人口比例超過70%，其中大多數(shù)是年輕人。鄭叔倫給出了一組數(shù)據(jù)：截止2015年末，深圳25-35歲人口比例為36.85%，而上海的數(shù)字僅有22.35%。隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，金融業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)業(yè)使得深圳人口架構(gòu)調(diào)整特別明顯，新增人口當中，有資源及能力的比例不斷提高。

　　近些年，深圳的人口一直在凈流入，但土地供應卻“跟不上”。根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設(shè)用地總規(guī)模控制在976平方公里以內(nèi)。而現(xiàn)在，這個數(shù)字已達約940平方公里。新增供應匱乏，深圳未來的土地供應將來自舊改。

　　可以看到，近期深圳頻現(xiàn)地王。2015年12月25日，20多家房企競相爭奪寶安區(qū)尖崗山居住用地，最終泰禾以27.4億元的價格拿下，折合樓面地價高達7.99萬元平方米，溢價率高達178%，一舉成為全國單價地王。

　　政策方面，鄭叔倫認為目前中央政府正積極支持去庫存，相信二三線城市將得到更多的政策支持。至于一線城市，不單沒有庫存壓力，反過頭來有過熱的風險，相信政策將會差異化對待，既不打壓，又不支持。

　　“2016年上半年，深圳房地產(chǎn)市場將大概率繼續(xù)慣性沖高，延續(xù)2015年的高漲勢頭。”鄭叔倫說，但是下半年，樓市漲幅將更多取決于全球經(jīng)濟復蘇能力及中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型結(jié)果。當前經(jīng)濟現(xiàn)狀已經(jīng)接近2008年金融危機的水平，一旦數(shù)據(jù)繼續(xù)走差，深圳樓市也難獨善其身，樓市將受其拖累。