限購(gòu)政策將大量購(gòu)房者阻擋在買房門(mén)檻之外時(shí)，北京某開(kāi)發(fā)商曾憑借商改住(以下簡(jiǎn)稱商住)產(chǎn)品(即商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目被分割成住宅來(lái)銷售的樓盤(pán))“干掉”盤(pán)踞北京的龍頭房企，躋身北京樓市銷售額前三甲，但當(dāng)市場(chǎng)“冷靜”下來(lái)，供需變化后，商住產(chǎn)品則難以突圍，尤其隨著產(chǎn)權(quán)年限越來(lái)越少，商住市場(chǎng)庫(kù)存更加難以消化，已經(jīng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。
值得注意的是，2014年，北京新房供應(yīng)量為9.6萬(wàn)套。而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，商住市場(chǎng)的庫(kù)存量高達(dá)3.68萬(wàn)套，相當(dāng)于北京去年普通住宅供應(yīng)量的38.33%，創(chuàng)自2006年以來(lái)的近10年新高。
商改住市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度，北京商住產(chǎn)品的成交均價(jià)為21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米小幅下降了2%。
而從成交量來(lái)看，與成交價(jià)格的小幅回落相比，北京商住市場(chǎng)成交量連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅下挫。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)為2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2014年一季度，商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)進(jìn)一步下滑至782套，成交的回落幅度高達(dá)三成。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在北京整體樓市成交量企穩(wěn)回升之際，商住市場(chǎng)冷清呈現(xiàn)局面主要有兩部分原因：一是政策利好并未覆蓋商住，反而分流了商住的置業(yè)需求；二是市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，造成滯銷。
郭毅進(jìn)一步解釋道，無(wú)論是“930”，還是“330”政策，均是針對(duì)于住宅屬性的商品房，在購(gòu)買二套住宅的首付比例由六成或七成降至三成或四成后，商住首付依然維持著五成首付。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前股市大漲的前提下，減少首付款比例后，可以騰挪出一定資金投入股市，博取短期的高收益，在這一點(diǎn)上，住宅的首付比例下調(diào)有助于吸引購(gòu)房者。而在二手營(yíng)業(yè)稅的減免政策中，雖然商住產(chǎn)品也能享有一定利好，但同樣年限的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅，無(wú)疑讓購(gòu)房者選擇的天平向普通住宅傾斜。
此外，從市場(chǎng)供需角度來(lái)看，2013年北京商住市場(chǎng)的供需比為0.85：1，尚處供不應(yīng)求的市場(chǎng)行情下，彼時(shí)，商住市場(chǎng)的庫(kù)存量?jī)H為20660套；2014年北京商住市場(chǎng)的供需比攀升至2:1，商住產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)入快行道，當(dāng)年的供應(yīng)量高達(dá)23987套，商住市場(chǎng)一下子由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求；2015年一季度，供需比再次升至3：1，供過(guò)于求的市場(chǎng)形勢(shì)不僅沒(méi)有得到緩解，反而更趨嚴(yán)重，甚至庫(kù)存創(chuàng)下近10年新高。
商改住庫(kù)存過(guò)高難消化
事實(shí)上，縱觀北京商住市場(chǎng)項(xiàng)目分布圖來(lái)看，供應(yīng)主要集中在郊區(qū)。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年成交的56宗商業(yè)用地中48宗位于五環(huán)以外，2014年成交的44宗商業(yè)用地中39宗位于五環(huán)以外；截至4月20日，2015年供應(yīng)的8312套商住產(chǎn)品中7919套均位于五環(huán)以外，其中2643套位于五至六環(huán)間，5276套位于六環(huán)以外。
鑒于此，多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，商住產(chǎn)品庫(kù)存過(guò)高與政府供地不無(wú)關(guān)系。
郭毅也認(rèn)為，五環(huán)以外的區(qū)域往往因?yàn)榫幼∪丝诘拿芏刃?，?dǎo)致商業(yè)及寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)難度大，回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)于注重周轉(zhuǎn)率的開(kāi)發(fā)房來(lái)說(shuō)，為了回籠資金，只能將這些地塊開(kāi)發(fā)為散售型產(chǎn)品，這樣可以讓購(gòu)房用途更綜合，即可自住，也能辦公，從而加速項(xiàng)目銷售。必過(guò)，同類產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，且在同一區(qū)域的供應(yīng)過(guò)度集中，造成嚴(yán)重的去化壓力，庫(kù)存居高不下。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，商住庫(kù)存最高的三個(gè)區(qū)域均屬新城板塊，位居首位的是大興區(qū)，共有8960套商住待售；第二位的是通州區(qū)，商住庫(kù)存也高達(dá)8863套；第三位的是房山區(qū)，可售商住產(chǎn)品共6648套，三個(gè)區(qū)域的商住庫(kù)存量相加，占到商住市場(chǎng)整體庫(kù)存的66%。
郭毅表示，庫(kù)存的高度集中，意味著這些區(qū)域的商住項(xiàng)目不得不依賴于價(jià)格杠桿，才能提振銷量。
數(shù)據(jù)顯示，截至4月20日，大興、通州、房山商住產(chǎn)品的成交均價(jià)分別為21171元/平方米、22213元/平方米、17525元/平方米，均低于2015年商住市場(chǎng)22277元/平方米的整體均價(jià)水平。郭毅稱，就算在價(jià)格上做出一定讓步，三個(gè)區(qū)域累計(jì)也僅實(shí)現(xiàn)了1929套銷量，庫(kù)存的去化周期仍然極為漫長(zhǎng)。