樓市及信貸政策的寬松，讓房地產(chǎn)市場預期不斷回暖，不過上市房企一季度整體業(yè)績卻不盡如人意。目前披露一季報或業(yè)績預告的46家房企中僅有三成業(yè)績增長，多數(shù)房企盈利出現(xiàn)下滑。業(yè)內(nèi)人士認為，近期樓市新政以及央行降息降準所釋放的流動性，將對樓市起到帶動作用，二季度將成為開發(fā)商去庫存的關鍵時期。

　　利潤率持續(xù)下滑

　　同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月20日，兩市共有46家房企披露了一季報或業(yè)績預告，一季度業(yè)績增長或扭虧的公司共16家，占比僅為三成。多數(shù)房企一季度業(yè)績面臨較大的增長壓力。

　　萬科預計一季度盈利6億元至7億元，同比下降54%至61%。公司表示，一季度業(yè)績同比下降的主要原因是上年同期結算中高毛利項目多、投資收益高。由于房地產(chǎn)結算具有季節(jié)性規(guī)律，一季度竣工及結算量占全年總量的比例往往較低。萬科預計，2015年一季度實現(xiàn)的竣工面積僅占全年竣工量的5.5%至6.0%。

　　保利地產(chǎn)一季度業(yè)績表現(xiàn)良好。公司預計一季度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比將增加50%左右，主要原因是竣工結算面積增加導致營業(yè)收入同比增長，以及毛利率較高的項目結算金額比重較大，整體毛利率同比提高。此外，華夏幸福、金融街、泰禾集團等公司一季度業(yè)績均實現(xiàn)不同程度的增長。

　　在一季度業(yè)績下降的房企中，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績下滑幅度均在50%以上。國興地產(chǎn)、渝開發(fā)、中航地產(chǎn)、世榮兆業(yè)等房企則預計一季度首虧。

　　“一季報房企業(yè)績不好主要是企業(yè)銷售節(jié)奏的變化。”中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，大部分企業(yè)在2013年的銷售完成情況較好，因此預留了大量簽約結轉(zhuǎn)到2014年年初。但2014年企業(yè)整體銷售完成情況較差，大部分企業(yè)反而透支了2015年年初的簽約。

　　此外，房企的利潤率也進入下行區(qū)間。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2014年房企整體毛利率為32%，較2013年下降1個百分點，毛利率呈現(xiàn)逐季下滑的態(tài)勢。在2015年一季度，部分房企也將業(yè)績下降原因歸因于高毛利項目結算減少。

　　“投資需求一直是過去樓市高增長的動力之一，但隨著理財產(chǎn)品興起以及股市回升，吸引了部分資金轉(zhuǎn)向這些領域，再加上房地產(chǎn)未來增值不確定，因此房地產(chǎn)投資需求出現(xiàn)顯著回落?！睆埓髠ケ硎荆科罄麧櫬试絹碓降偷内厔菀呀?jīng)難以改變。

　　迎來去庫存關鍵期

　　隨著政策逐步寬松，樓市預期正明顯改善。業(yè)內(nèi)人士預計，2015年樓市有望向好，房企業(yè)績壓力將有所緩解。

　　近期央行宣布降準，分析人士認為，這將對樓市產(chǎn)生一定帶動作用。對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，一系列“穩(wěn)增長”政策逐步發(fā)力，再加上此前公積金新政、降息等多方面利好，二季度將成為“去庫存”的關鍵時間段，樓市整體有望“量增價穩(wěn)”。

　　“流動性寬松，銀行按揭貸款的利率折扣也將出現(xiàn)一定幅度的降低，減少購房人的貸款成本。對于開發(fā)企業(yè)來說，由于去年樓市調(diào)整而出現(xiàn)的資金鏈緊繃的情況也將有所緩解。但在樓市存量較大而需求整體疲軟的情況下，漲價銷售依然不是理性的策略。降準將使得開發(fā)企業(yè)迎來去庫存和回籠資金的良機。”胡景暉表示。

　　根據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，樓市新政出臺后至4月中旬，北京商品住宅成交排行前50位的項目當中，除領秀慧谷之外，其他49個項目3月份均有連續(xù)成交。與3月相比，新政后成交均價出現(xiàn)下滑的項目有23個，均價上漲的項目有26個。其中，漲幅超過5%的有6個，而下跌幅度超過5%的則未出現(xiàn)。

　　“大量漲價的現(xiàn)象并未在北京出現(xiàn)?！眮喓罊C構副總經(jīng)理任啟鑫表示，由于目前“一房一價”因素的影響，月度成交均價漲跌幅度在5%以內(nèi)即可認定為走勢平穩(wěn)。由此可以看出，新政之后的半個月時間內(nèi)，大部分在售項目仍然以“平價走量”為主，價格走勢較為平穩(wěn)。

　　分析人士指出，盡管樓市新政出臺將促進改善型需求釋放，但目前大部分開發(fā)商在去庫存的壓力下，加快周轉(zhuǎn)依然是多數(shù)開發(fā)商主要的銷售策略。