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　　繼蘇州、無錫、徐州限購松綁之后，堅挺了3年零7個月的南京房產(chǎn)限購終成歷史。9月21日，南京市發(fā)布《市政府關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》，宣布即日起購房不再需要提供新購住房證明。

　　放開限購成為了政府在重要時期保證房地產(chǎn)不至于全面失速的關(guān)鍵手段。但樓市放開限購已經(jīng)一段時間，市場反應(yīng)并不理想。因為在房價逐漸接近高位的時候，這些措施都遇到了阻礙。差別化房貸政策也不行，商業(yè)銀行都不敢給購房者貸款。

　　那么如何在未來的三到五年之內(nèi)，使房地產(chǎn)不至崩盤，進而讓樓市平穩(wěn)過渡？對比美國的樓市起落，我們可以看出，直接為公眾提供住房支持的金融機構(gòu)從來不是商業(yè)銀行而是鼎鼎大名的“兩房”——美國兩大房貸機構(gòu)“房利美”和“房地美”。

　　有人會說“兩房”是美國次貸危機的元兇，讓他們做這個，不是讓購房者玩命嗎？

　　不是的。“兩房”的次級貸款確實“玩脫了”美國經(jīng)濟，但不可否認的是，住房保障體系通過住房政策性金融機構(gòu)為居民解決住房問題已經(jīng)發(fā)達市場經(jīng)濟國家的普遍做法。而中國在這個環(huán)節(jié)卻還是空白，如果能夠建設(shè)中國的“兩房”，同時嚴格控制證券打包過程中的風險評級，完全可以成為中國樓市的一根定海神針。不僅能夠有效拯救地方樓市于危亡，更關(guān)鍵的在于能夠為工薪階層提供廉價的住房貸款。

　　“兩房”究竟是如何做到這一點的呢？原理很簡單，它們不是房產(chǎn)公司，也不是銀行，更不是直接為購房者提供貸款的機構(gòu)?！皟煞俊笔前雁y行的按揭貸款購買過來，然后打包成債券，出售給金融機構(gòu)投資人，得到的錢再去購買按揭貸款。

　　這一定位起源于上世紀70年代的大蕭條時期。之前，美國銀行業(yè)50%左右的資產(chǎn)是住房抵押貸款，該資產(chǎn)的收益率高低直接影響到銀行的經(jīng)營狀況——這個情況和目前的中國非常像，去年很多商業(yè)銀行80%的貸款仍然是房貸。

　　回到美國的問題上，高比例住房抵押貸款有一個問題，就是回轉(zhuǎn)周期過長。為了抵消這一周期中的利率風險，美國政府在當時出臺了一個Q條款，來限制存款利率。然而，銀行業(yè)很快又面臨了一個新問題——大蕭條前的股市暴漲，證券類資產(chǎn)的收益高于存款，于是大量的存款涌出銀行，最終導致銀行沒款可貸，這是非常要命的。于是如何提升相關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款的流動性就是一個問題。

　　于是進入了“兩房”的全盛時代?！皟煞俊边\作模式是：當市場衰退、信貸緊張時，他們提供債務(wù)融資，在二級市場購入按揭資產(chǎn)，向金融機構(gòu)注入流動性；當市場好轉(zhuǎn)時，他們再將手中的按揭資產(chǎn)出售給金融機構(gòu)，并獲得差價收益。盡管不直接參與放貸，實際上卻成為了美國銀行房貸的重要支持者?？陀^說來，盡管自大蕭條后，美國樓市曾經(jīng)出現(xiàn)過局部的震蕩和回落，甚至在08年之后，出現(xiàn)過崩盤之勢。但是因為“兩房”的存在，在大趨勢上，美國房地產(chǎn)維持著良性的上漲趨勢，這種趨勢成為兩房進一步提供低息貸款的主要支持，同時也成為美國公眾固定資產(chǎn)的重要保障。

　　只要中國能夠有效地控制好貸款的審核程序，我們完全有能力平抑次貸危機的風險，并且極大地發(fā)揮“兩房”對于房地產(chǎn)業(yè)和購房者的雙重支持作用。對中國來說，特在房地產(chǎn)市場波動下行的當下，中國版“兩房”的推出可能是一種很好的選擇。